Уплата налогов при заключении договора доверительного управления

 Вопрос:

    Организация  - собственник здания передала его в доверительное управление управляющей компании, которая сдает указанное здание в аренду. В каком порядке исполняется обязанность по уплате НДС, налога на прибыль, налога на имущество предприятий и земельного налога?
    
    

 Ответ:

    
    Передача имущества в доверительное управление регулируется главой 53 "Доверительное управление имуществом" ГК РФ. В соответствии со ст.1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Согласно ст.1013 ГК РФ объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество. При осуществлении доверительного управления имуществом сделки, заключаемые доверительным управляющим с третьими лицами в отношении имущества, переданного в доверительное управление, наряду с доходом, получаемым от оказания услуг по управлению, являются самостоятельным объектом налогообложения.
    
    Согласно п.1 ст.146 НК РФ объектом обложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав. Учитывая изложенное, при осуществлении в рамках доверительного управления услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества (здания) исчисление НДС и уплата его в бюджет производятся доверительным управляющим в общеустановленном порядке. Кроме того, при осуществлении в рамках доверительного управления операций по реализации товаров (работ, услуг) исчисление НДС и уплата его в бюджет производятся доверительным управляющим в общеустановленном порядке.
    
    В соответствии со ст.23 НК РФ налогоплательщики обязаны уплачивать законно установленные налоги. Согласно ст.26 НК РФ налогоплательщик может участвовать в отношениях, регулируемых законодательством о налогах и сборах через законного или уполномоченного представителя, если иное не предусмотрено этим Кодексом. Налогоплательщиками и плательщиками сборов признаются организации и физические лица, на которых в соответствии с НК РФ возложена обязанность уплачивать соответственно налоги и (или) сборы (ст.19). Плательщиками налога на прибыль организаций признаются российские организации, иностранные организации, осуществляющие свою деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства и (или) получающие доходы от источников в Российской Федерации (ст.246). Согласно разделу 2 Методических рекомендаций по применению главы 25 "Налог на прибыль организаций" части второй Налогового кодекса Российской Федерации, утвержденных приказом МНС России от 20.12.2002 N БГ-3-02/729, не являются плательщиками налога на прибыль организации, перешедшие на уплату единого налога на вмененный доход для определенных видов деятельности, организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, учета и отчетности, организации, уплачивающие налог на игорный бизнес, по деятельности, относящейся к игорному бизнесу. Указанные категории организаций не освобождаются от исполнения обязанностей налогового агента и удержания сумм налога с доходов у источника выплаты в соответствии с главой 25 НК РФ. Таким образом, организация-выгодоприобретатель по договору доверительного управления является плательщиком налога на прибыль.
    
    Особенности определения налоговой базы участников договора доверительного управления имуществом установлены ст.276 НК РФ. В отношении налога на имущество организаций необходимо учитывать тот факт, что согласно ст.378 НК РФ имущество, переданное в доверительное управление, а также имущество, приобретенное в рамках договора доверительного управления, подлежит налогообложению у учредителя доверительного управления.
    
    Согласно ст.1 Закона Российской Федерации от 11.10.91 N 1738-1 "О плате за землю" использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы являются: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. Собственники земли, землевладельцы и землепользователи облагаются ежегодным земельным налогом. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Статьей 15 названного Закона определено, что основанием для установления налога и арендной платы за землю является документ, удостоверяющий право собственности, владения или пользования земельным участком. Пунктом 11 раздела III Инструкции МНС России от 21.02.2000 N 56 "По применению Закона Российской Федерации "О плате за землю" установлено, что впредь до выдачи документов, удостоверяющих право собственности, владения или пользования земельным участком, по согласованию с соответствующими комитетами по земельным ресурсам и землеустройству используются ранее выданные государственными органами документы, удостоверяющие это право.
    
    Согласно ст.552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (с изменениями и дополнениями от 30.06.2003) установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Пунктом 2 ст.223 ГК РФ определено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. В ст.551 ГК РФ указано, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
    
    Таким образом, с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи у покупателя возникает право пользования той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. На основании изложенного собственник здания является плательщиком земельного налога за земельный участок, занятый данным зданием и необходимый для использования здания.
    
    

О.Кондратов,
советник налоговой службы
Российской Федерации III ранга
"Финансовая газета"
N 35(663), август, 2004 год

27 августа 2004 года N Э4671