Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного
назначения (право распоряжения земельной долей)

 Вопрос:

    Акционеры (бывшие колхозники), получившие земельные паи в собственность, на которые они с ЗАО заключают договор аренды на 11 месяцев. Каким образом можно заключить долгосрочный договор аренды сразу со всеми владельцами земельных паев (их более 200) и зарегистрировать его в регпалате?

 Ответ:

    Ранее по постановлению Правительства РФ от 01.02.95 N 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев" (утратило силу с 27.01.2003 на основании постановления Правительства РФ от 20.12.2002 N 912) в Рекомендациях к данному постановлению было закреплено следующее положение - "Арендодатель и арендатор вправе заключить договор аренды земельной доли согласно Приложению N 1, которое подлежит регистрации в установленном порядке. Договор аренды земельной доли по желанию сторон может быть заверен нотариально. В качестве арендодателя может выступать как отдельный собственник земельной доли, так и и группа собственников земельных долей. В последнем случае заключается многосторонний договор аренды земельных долей. К договору аренды прилагается план арендуемого земельного участка, выполненный в масштабе имеющегося планово-картографического материала, который выдается арендодателю (одному из арендодателей) и арендатору".

    В настоящий момент в связи с вступлением в силу ФЗ РФ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 N 101-ФЗ (с изменениями на 29.06.2004), далее по тексту - ФЗ РФ N 101-ФЗ, приведенное выше постановление Правительства России N 96 от 01.02.95 - отменено.

    Теперь вопросы, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, к которым и относятся так называемые земельные доли регулируются ГК РФ, ФЗ РФ N 101-ФЗ (см. ст.1 ФЗ РФ N 101-ФЗ).

    При этом применительно к содержанию вопроса необходимо руководствоваться при его разрешении положениями ст.ст.9, 12-15 ФЗ РФ N 101-ФЗ.

    Так, в силу ст.13 ФЗ РФ N 101-ФЗ, для того чтобы сдать в аренду земельный участок, приходящийся в счет принадлежащей собственнику доли в общей долевой собственности на общий земельный участок, последний должен осуществить свое право на его выдел. После выделения указанного земельного участка собственнику, он должен при сдаче его в аренду соблюсти обязательные процедуры оповещения иных собственников земельных долей и разрешить вопрос с компенсацией разницы рыночной стоимости сданного аренду земельного участка.

    В заключение хотелось бы отметить, что при заключении договора аренды с собственниками земельных долей необходимо также учитывать и положения главы 16 ГК РФ "Общая собственность", в частности, ст.ст.246, 247 ГК РФ и ст.26 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 N 122-ФЗ.

    Что же касается возможности заключения многостороннего договора аренды, где на стороне одной из сторон арендодателя, выступают группы собственников земельных долей, а на другой ЗАО в качестве арендатора, то представляется, что такой договор не противоречит действующему гражданскому законодательству РФ.

    Но важно, чтобы участники - собственники земельных долей в этом договоре аренды действовали совместно, согласованно, выражали единую согласованную волю на предмет сделки (множественность земельных долей - земельных участков), были реальными участниками заключения данного договора.
                                                                                                               
    

  Юрий Баринов,
адвокат СПбГКА,
     консультант аудиторской
     фирмы "ICPA.corp.",
     контактный тел.: 113-34-66

19 октября 2004 года N Ю6336