Последствия приобретения в собственность земельного участка,
на котором находится дом

 Вопрос:

    Мною приобретен в собственность земельный участок, на котором находится недавно построенный дом, который не был зарегистрирован как недвижимость и наличие которого не было отражено в договоре купли-продажи земли. От имени продавца сделку заключило лицо, действующее по доверенности на право продажи только данного участка. Посредник заверил меня, что в дальнейшем продавец не будет предъявлять никаких претензий в отношении строения, а оформить дом задним числом не составит труда. Однако вскоре продавец заявил о своем праве на дом и часть земельного участка на основании ст.553 ГК РФ. Свое право на строение он подтверждает справками о приобретении стройматериалов и договором строительного подряда. Что я могу предпринять в данной ситуации?

    Ю.Черемных, Свердловская обл.

 Ответ:

    Совершая подобного рода сделки, покупатели обычно исходят из стремления одним выстрелом убить двух зайцев и сэкономить. Письмо читателя наглядно показывает, к чему это может привести. Однако, по мнению автора, у покупателя есть возможность выхода из создавшейся ситуации с наименьшими потерями.
    
    Прежде всего следует отметить, что ссылка продавца на ст.553 ГК РФ необоснованна. Данная норма предусматривает следующее.
    
    В случаях когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью данного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определенных договором продажи. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью данного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.
    
    Следовательно, продавец не вправе ссылаться на ст.553 ГК РФ, поскольку:
    
    - находящийся на приобретенном участке дом юридически не является недвижимостью, поскольку не зарегистрирован в установленном законом порядке;
    
    - данная норма определяет судьбу недвижимости и соответствующей части земельного участка, которые упомянуты в договоре.

    Если дом был построен без надлежащим образом оформленного разрешения на участке, не отведенном для этого, то в силу ст.222 ГК РФ он является самовольной постройкой.

    Такое строение не может быть объектом сделок, поскольку построившее ее лицо не признается собственником. Названная норма предусматривает ее снос.
    
    В то же время право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
    
    В этом случае данное лицо возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
    
    На практике зачастую оформление права на строительство дома осуществляется задним числом, когда строение уже фактически завершено. При покупке земельного участка с неоформленным строением такое возможно только при "джентльменском" поведении продавца. При обращении в суд такой неформальный вариант, естественно, отпадает.
    
    В этом случае суд может признать за покупателем земли право собственности на дом с обязанием его уплатить продавцу расходы на постройку.
    
    Однако суд будет не вправе "развести" подобным образом продавца и покупателя, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
    
    Признание права собственности на дом исключено, если земельный участок изначально не предназначался под застройку.
    
    В этом случае автор не исключает возможности покупателя добиться расторжения договора купли-продажи со ссылкой на ст.37 ЗК РФ. Данная норма предусматривает такие последствия с возмещением покупателю причиненных ему убытков, если продавец предоставил ему заведомо ложную информацию, в частности об ограничениях использования земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также о разрешении на его застройку.
    
    Статья 10 ГК РФ предписывает участникам гражданских правоотношений действовать разумно и добросовестно. В противном случае суд может отказать в защите их прав.

    Являясь собственником участка, продавец должен был знать его целевое предназначение и был обязан информировать сторону по договору о существующих ограничениях. Кроме того, в выданной доверенности он должен был оговорить, что находящийся на земельном участке дом не может быть объектом сделки.

    Действия покупателя также не являются безупречными в аспекте ст.10 ГК РФ, поскольку ему не следовало заключать договор, который "умалчивал" о строении и тем самым вносил неопределенность в правоотношения. Однако, по мнению автора, это не освобождало продавца от обязанности предоставить информацию о целевом использовании земли.

  

                                                       А.Восковский,
эксперт "ЭЖ"

"Экономика и жизнь",
N 43, 2004 год

25 октября 2004 года N Э4886