Порядок удостоверения сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних

 Вопрос:

    Каков порядок удостоверения сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних?

 Ответ:

    Часто при совершении сделок с недвижимостью мы сталкиваемся с ситуацией, когда в сделках участвуют несовершеннолетние. Нужно иметь в виду, что наше законодательство различает детей до 14 лет - данная категория детей является малолетними, и детей от 14 до 18 лет - это несовершеннолетние, ограниченно дееспособные, в отличие от малолетних, которые являются недееспособными полностью. Эти категории лиц имеют соответствующие права и сделки с недвижимостью с их участием регулируются несколько различным образом.

    За детей, которые не достигли 14 лет, действуют их законные представители - родители (мать или отец, имеющие равные права) или опекуны, назначенные в соответствующем порядке путем вынесения решения судом либо путем назначения опекуна администрацией по месту жительства несовершеннолетнего с участием органов опеки и попечительства. Несовершеннолетние от 14 до 18 лет действуют самостоятельно через своих законных представителей или попечителей, назначенных соответствующим образом в вышеуказанном порядке.

    Органами опеки и попечительства в соответствии с новым Гражданским кодексом у нас являются органы местного самоуправления по месту жительства малолетнего или несовершеннолетнего. Для совершения сделки с участием малолетнего или несовершеннолетнего, лица, заинтересованные в совершении этой сделки, должны обратиться в соответствующий орган местного самоуправления. Данный орган принимает заявление обратившегося лица и соответствующий документ для принятия решения и выносит соответствующее решение (либо это называется распоряжение). Название документа на сегодняшний день не регламентировано жестко, и органы самоуправления сами решают, какой документ им нужно издать и выдать на руки. Данный документ подписывается либо главой муниципального образования, либо главой администрации местного муниципального образования, если он назначен на должность и имеет соответствующие полномочия, либо, как они еще называются, председатели Совета, если их соответственным образом опять-таки уполномочили, вручают им определенные полномочия для совершения действий в отношении несовершеннолетних.

    В настоящее время сложилась такая практика, что для получения соответствующего разрешения в органы опеки и попечительства необходимо представить запрос от нотариуса. Порядок составления этого запроса никак не регламентирован, и в законе такого понятия, как запрос нотариуса в органы опеки и попечительства, нет. Однако на совместном совещании Нотариальной палаты и Городского отдела образования с участием представителей местного самоуправления было принято решение, что нотариусы таковые запросы готовят и вручают заинтересованным лицам. С целью облегчения работы органов местного самоуправления мы стараемся данные запросы делать детально сформулированными. В них нотариусы указывают прежде всего объект, который отчуждается; адрес объекта; соответствующую долю в праве собственности на данный объект, которая принадлежит несовершеннолетнему (если таковая есть), или просто указывается, что по данному адресу в данном объекте, который предположительно должен быть отчужден, проживает несовершеннолетний такой-то, такого-то числа, месяца, года рождения. Далее в данном запросе необходимо указать, что предполагается приобрести на имя несовершеннолетнего, какую долю в праве собственности несовершеннолетний будет иметь в объекте недвижимости, который приобретается на его имя, или же он будет просто в новом объекте недвижимости постоянно зарегистрирован и будет иметь право проживания в новом объекте. Как показывает практика, на сегодняшний день не все органы местного самоуправления находят возможность выходить на адрес, проверять условия жизни несовершеннолетнего, не все имеют возможность выходить на тот адрес, который должен быть приобретен на имя несовершеннолетнего. Как правило, все проверки происходят на уровне экспертизы документов. Разрешения, которые принимают органы опеки и попечительства, сводятся к тому, что в данных документах указывается необходимость приобрести на имя несовершеннолетнего долю в праве собственности на новый объект не менее той доли, которая была у него. Или, в том случае, если несовершеннолетний имел право пользования и проживания в отчуждаемом объекте, то соответственно и в документе, выдаваемом органом опеки и попечительства, обязывают лиц, обратившихся с просьбой выдать им такое разрешение, обеспечить несовершеннолетнего по новому месту жительства тем же правом проживания. Причем правом, которое в своем имущественном выражении было бы не менее того, которое у него было до сегодняшнего дня. Здесь не имеет значения, какой у нас с вами несовершеннолетний: малолетний или несовершеннолетний, который уже достиг 14 лет, но не достиг еще 18 лет. Бывают случаи эмансипации, когда лицо, не достигшее 18 лет, по нашему законодательству признается совершеннолетним. Таковыми признаются лица, вступившие в законный брак до достижения ими 18 лет, а также лица работающие, имеющие заработок, в отношении которых в органы опеки и попечительства обратились их законные представители или родители с просьбой признать их эмансипированными, т.е. полностью дееспособными. Данные лица участвуют в сделках наравне с полностью дееспособными и достигшими 18 лет.

    Гражданским кодексом предусмотрены ограничения по совершению сделок с имуществом несовершеннолетних. В частности, предусмотрены ограничения дарения от имени малолетних. То есть законные представители, родители, попечители, опекуны не могут совершить сделку с имуществом малолетних безвозмездного характера, в данном случае дарения. Это прямо запрещено законом. Кроме того, нужно иметь в виду: родители, законные представители, опекуны и попечители не имеют права совершать сделки со своими детьми или опекаемыми, кроме сделок дарения и сделок безвозмездного характера (это ст.37 ГК) 4, т.е. нельзя со своим ребенком совершать сделку мены, а также купли-продажи. Ребенку родитель может только подарить безвозмездно недвижимость. Сделка, которая все-таки проводится в нарушение ст.37, считается ничтожной, и если она попадается уже зарегистрированной, со свидетельством о праве собственности, то ее надо признать ничтожной в судебном порядке, т.к. она уже зарегистрирована и третьим лицом будет выступать ГБР. Если сделка еще не зарегистрирована, то мы можем ее расторгнуть в нотариальном порядке путем подписания соглашения о расторжении. Оставлять такую сделку в работе, принимать документы для проведения другой очередной сделки, наверно, нецелесообразно, т.к. в случае, если признается ничтожной одна из сделок, то и все последующие сделки с этим объектом недвижимости признаются судом также ничтожными. Несмотря на то, что существует ст.602 ГК, которая говорит о добросовестности приобретателя, который не должен страдать своим имуществом, однако практика складывается немного по-другому. Детей представляют сегодня прежде всего родители: отец, мать, они имеют равные права. Поэтому, если за несовершеннолетнего при совершении сделки выступает один из родителей, согласие другого родителя на совершение данной сделки не требуется как при продаже имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, так и при покупке имущества на несовершеннолетнего. Но органы опеки и попечительства перестраховываются и при выдаче разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетнего требуют согласие второго родителя. Тогда как для приобретения недвижимости на несовершеннолетнего не требуется разрешение органов опеки и попечительства, поскольку мы приобретаем за счет законных представителей и в данной ситуации не требуется согласие второго супруга. Согласно ст.35 СК согласие супруга требуется только при приобретении другим супругом имущества на свое имя, т.е. в том случае, если супруг выступает стороной по договору. Если же супруг выступает как законный представитель, то согласие второго супруга не требуется при продаже и при покупке.

    Стать 37 ГК говорит о том, что опекун, попечитель, их супруги, их близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование. Также они не вправе представлять подопечного при заключении им сделок или ведении судебных сделок между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками, т.е. ни близкие родственники опекунов и попечителей, ни близкие родственники родителей (а ст.37 распространяется и на родителей, как сказано в ст.60 СК), не вправе совершать никаких сделок с ними. Часто это бывает сложно отследить, так как фамилии близких родственников часто меняются. Например, если сестра вышла замуж, поменяла фамилию и решила своему племяннику что-то продать, то отследить это бывает очень сложно. Но нужно все-таки при заключении сделок спрашивать, нет ли родственных отношений между одной стороной и несовершеннолетним, между другой стороной и несовершеннолетним. Если все-таки такая сделка была проведена и при последующих сделках выявились вышеуказанные факты нарушения законодательства, то такая сделка считается ничтожной. Ее лучше расторгнуть и заключить заново. Срок давности исчисляется не с момента, когда были нарушены чьи-то права, а с момента, когда пострадавшему лицу стало известно о нарушении его прав (по сделкам с недвижимостью срок исковой давности - 10 дней).

    Очень часто бывают ситуации, когда родители обязываются органами опеки и попечительства совершить безвозмездную сделку в отношении своих детей. Так бывает в случае, если, например, продается квартира, сособственниками которой являются несовершеннолетний, его отец или мать; и в случае, если несовершеннолетнего обеспечивают долей в праве собственности на ту квартиру, которая принадлежит на сегодняшний день отцу или матери. В случае, если и отец и мать, находятся в добром здравии и в одном городе, то мать, если она является собственником квартиры, одаривает несовершеннолетнего, сына или дочь, а отец выступает законным представителем сына или дочери и принимает в дар. Потому что договор дарения - это двусторонний договор, что бы ни говорили некоторые теоретики: есть даритель и есть одаряемый, который может принимать а может и не принимать в дар. В случае если одного из родителей нет по каким-то причинам (либо он умер, либо его нет в городе), то с одной стороны дарителем выступает один родитель (в нашем примере это мать), а с другой стороны может выступать представитель несовершеннолетнего, действующий по доверенности от несовершеннолетнего, совершенной от имени несовершеннолетнего его законным представителем, т.е. опять-таки матерью. Некоторые органы опеки и попечительства считают в данном случае, что они должны выдать доверенность от своего имени - от имени органа опеки и попечительства какому-то другому лицу, которое и будет представлять несовершеннолетнего по этой доверенности (потому что по ГК  РФ мать с двух сторон выступать не может, должен быть какой-то представитель. В ГК нигде не сказано, что органы опеки и попечительства могут быть законными представителями детей и давать какие-либо доверенности от имени детей и быть представителями). Поэтому доверенности, выданные органами опеки и попечительства, признаются доверенностями, выданными с нарушениями действующего законодательства (были отказы ГБР в регистрации таких сделок, и отказы правомерные). По закону несовершеннолетних могут представлять только опекуны, попечители, а органы опеки и попечительства не могут представлять несовершеннолетних и выдавать доверенности.

    Доверенности могут выдаваться в простой письменной и нотариальной форме; как на территории РФ, так и за рубежом; как законными представителями несовершеннолетнего, так и самим несовершеннолетним, действующим с согласия своего законного представителя. Простая письменная форма требует дополнительного одобрения со стороны выдавшего доверенность. На практике не признается простая письменная форма без подтверждения полномочий доверенного лица. Ну а для совершения сделок, которые требуют обязательной нотариальной формы, доверенность, совершенная в простой письменной форме, не может быть принята вообще по гражданскому законодательству. По судебной практике суды признают ничтожными договоры, которые совершены между близкими родственниками родителей несовершеннолетнего и самим несовершеннолетним, даже если права несовершеннолетнего при этом нарушены не были. Например, родитель с несовершеннолетним из коммунальной квартиры поменялся на отдельную квартиру у бабушки: несовершеннолетний отдал своему ближайшему родственнику - бабушке часть своего имущества, следовательно, сделка была возмездная. А бабушка должна была отдать ему безвозмездно все свое имущество. Это, может быть, не очень хорошо, но таков закон.
    

Иван Решетников,
ЗАО "Петербургское
Агентство Недвижимости"
СПб, 191186, Волынский пер.,1/36
тел.: (812) 103-57-82

22 ноября 2004 года N Ю6597