Переход права на земельный участок без находящегося на нем здания, строения, сооружения

 Вопрос:

    Можно ли продать часть земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения?

         

 Ответ:

    В п.4 ст.35 ЗК РФ содержится требование о недопустимости отчуждения земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
    
    В судебной практике имеются случаи, когда суды, ссылаясь на приведенную норму Кодекса, признают ничтожными сделки купли-продажи части земельных участков, принадлежащих гражданам на праве собственности, по той причине, что на отчуждаемой части земельного участка отсутствуют здания, строения, сооружения.
    
    Такая практика основана на неправильном применении и толковании материального закона, в данном случае п.4 ст.35 ЗК РФ.
    
    Из самого названия статьи "Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение" видна цель правового регулирования: обеспечить переход к новому собственнику здания, строения, сооружения права на земельный участок, на котором находится отчуждаемое здание, строение, сооружение.
    
    Исходя из этого, можно сделать вывод, что названная норма Кодекса запрещает отчуждение земельного участка, на котором находится здание, без одновременного отчуждения самого здания, т.е. земельный участок под домом можно продать только вместе с домом. Что же касается другой части земельного участка, не занятой зданиями, строениями, сооружениями или вообще свободной от застройки земельного участка, принадлежащего гражданину на праве собственности, то на продажу таких участков ограничения, установленные п.4 ст.35 ЗК РФ, не распространяются.
    
    Кроме того, иной подход противоречил бы требованиям п.1 ст.260 ГК РФ о том, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст.209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
    
    Ограничения оборотоспособности земельных участков указаны в ст.27 ЗК РФ. В соответствии с п.2 этой статьи земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
    
    Таким образом, если земельный участок находится в частной собственности гражданина, то он не изъят из оборота и не ограничен в обороте, а потому по смыслу ст.260 ГК РФ он либо его часть может быть объектом купли-продажи.

24 декабря 2003 года N СП1365

       
См.  Обзор судебной практики
Верховного Суда Российской Федерации
за третий квартал 2003 года
от 24.12.2003 б/н