Налогообложение индивидуальных предпринимателей:
право на заключение договоров аренды в качестве физического лица

 Вопрос:

    
    Я владею на праве собственности нежилым помещением, которое имеет несколько обособленных торговых залов. В январе 2004 года я заключил в качестве физического лица договоры аренды на сдачу некоторых торговых залов, а в сентябре 2004 года получил свидетельство о государственной регистрации в качестве предпринимателя без образования юридического лица. В свидетельстве указан один вид деятельности - розничная торговля. Вправе ли я продлить ранее заключенные и заключить новые договоры аренды в качестве физического лица или теперь нужно продлевать и заключать договоры аренды в качестве индивидуального предпринимателя?
    
    

 Ответ:

    
    Согласно ст.2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли (дохода) от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
    
    В соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", который регулирует отношения, возникающие в связи с государственной регистрацией физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей и государственной регистрацией при прекращении физическими лицами деятельности в качестве индивидуальных предпринимателей, а также в связи с ведением Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, физические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью и прошедшие государственную регистрацию, вправе осуществлять те виды экономической деятельности, которые указаны в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей и их свидетельстве о государственной регистрации индивидуального предпринимателя.
    
    Если в свидетельстве у индивидуального предпринимателя такой вид деятельности, как сдача в аренду собственного имущества, не значится, он не вправе заключать договоры на сдачу принадлежащего ему имущества в аренду от имени индивидуального предпринимателя. Если же в свидетельстве о государственной регистрации и выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей такой вид деятельности значится, то доходы, полученные в качестве арендодателя, будут признаваться доходами, полученными от занятия предпринимательской и иной деятельностью без образования юридического лица, которые относятся к группе доходов, облагаемых налогом на доходы по ставке 13% независимо от размера дохода.
    
    В соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности (ОКВЭД), введенным в действие с 1 января 2003 года (принят постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст), экономическая деятельность имеет место тогда, когда ресурсы (оборудование, рабочая сила, технологии, сырье, материалы, энергия, информационные ресурсы) объединяются в производственный процесс, имеющий целью производство продукции (оказание услуг). Экономическая деятельность характеризуется затратами на производство, процессом производства и выпуском продукции (оказанием услуг).
    
    В случае сдачи нежилого помещения в аренду собственник этого помещения и арендатор являются сторонами договора гражданско-правового характера - договора аренды помещения, заключаемого в соответствии с правовыми нормами, изложенными в параграфе 4 главы 34 ГК РФ. В соответствии со ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, который может являться как физическим, так и юридическим лицом. При этом юридическое лицо в отличие от физического имеет обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам именно этим имуществом, в то время как имущество гражданина юридически не разграничено даже в том случае, если он является индивидуальным предпринимателем, поскольку он использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве личного имущества, необходимого для осуществления неотчуждаемых прав и свобод.
    

    Кроме того, арендодатель получает обусловленный договором аренды доход в виде арендной платы (ст.208 НК РФ), являющийся объектом обложения налогом на доходы по ставке 13%, но при этом не осуществляет на свой риск какой-либо экономической деятельности, поскольку именно арендатор осуществляет деятельность с использованием арендованного имущества. Согласно ст.606 ГК РФ плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
    
    Таким образом, собственник недвижимого имущества вправе реализовать свое законное право на распоряжение принадлежащим ему имуществом путем заключения договоров на сдачу этого имущества в аренду в качестве физического лица.
    
    Учитывая, что в свидетельстве о государственной регистрации в качестве предпринимателя без образования юридического лица такой вид экономической деятельности, как операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг, у собственника нежилого помещения не значится, он не вправе заключать договоры на сдачу принадлежащего ему недвижимого имущества в аренду в качестве индивидуального предпринимателя.
    
    

Т.Левадная,
советник налоговой службы
Российской Федерации III ранга
"Финансовая газета.
Региональный выпуск",
N 8(533), февраль, 2005 год

28 февраля 2005 года N Э5295