В коммунальной квартире, где комнаты находятся в собственности граждан,
необходимо обязательное согласие всех сособственников на сдачу кем-либо
из этих сособственников своей комнаты внаем

 Вопрос:

    Имеет ли право соседка по коммунальной квартире, где все комнаты находятся в собственности граждан, вселять в свою комнату посторонних лиц без согласия других сособственников этой квартиры?

         

 Ответ:

    Данная правовая ситуация регулируется рядом норм права в совокупности. Поскольку с 1 марта 2005 года вступает в силу новый Жилищный кодекс Российской Федерации, разъяснение дается с учетом норм жилищного права, которые будут действовать с 01.03.2005.
    
    В соответствии с пунктом 2 ст.288 ГК РФ гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. Поскольку коммунальная квартира является объектом общей долевой собственности, то отношения между сособственниками по поводу владения и пользования общим имуществом, находящимся в долевой собственности, в силу ст.247 ГК РФ осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
    
    Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты данной квартиры пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. К общему имуществу, находящемуся в общей собственности коммунальной квартиры, относятся места общего пользования: кухня, ванная, туалет, коридор и др. Следовательно, порядок пользования общим имуществом коммунальной квартиры должен быть определен соглашением всех сособственников коммунальной квартиры. Какой-либо выдел в натуре общего имущества в квартире (какое-либо ограждение и пр.) законом не допускается. В случае недостижения согласия по поводу пользования общим имуществом спор может быть разрешен только судом (ст.247 ГК РФ). Это правило прямо указано в п.5 ст.42 ЖК РФ: "собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имуществом в данной квартире, отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату".   
    
    Учитывая изложенное, собственник комнаты в коммунальной квартире имеет право сдать ее другому лицу на условиях заключенного в письменной форме договора найма (аренды) жилого помещения по правилам главы 35 ГК РФ (наем жилого помещения) и с согласия сособственников данной коммунальной квартиры (ст.247 ГК РФ и ст.42 ЖК РФ 2005 года).   
    
    Кроме того, при сдаче жилого помещения внаем действуют правила вселения и регистрационного учета по месту пребывания или месту жительства.
    

    В соответствии с Правилами регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию (далее - Правила), документом, который служит основанием для временного проживания гражданина в жилом помещении, предоставленном ему собственником этого помещения, является договор найма.
    
    На основании изложенного в коммунальной квартире, где комнаты находятся в собственности граждан, необходимо обязательное согласие всех сособственников на сдачу кем-либо из этих сособственников своей комнаты внаем.
    

Санкт-Петербургская Адвокатская
Коллегия Нарышкиных
СПб., Вознесенский пр., д.41
тел.: (812) 314-85-27
[email protected]
http://www.naryishkin.spb.ru

25 апреля 2005 года N Ю7554