Цена в сделке с недвижимостью

 Вопрос:

    Покупаем здание, продавец настаивает на указании в договоре только балансовой стоимости здания. Рыночная стоимость здания в 40 раз превышает балансовую стоимость и фактически будет передана продавцу через ячейку банка. Как и в каком размере правильно прописать ответственность продавца в договоре купли-продажи здания по возврату рыночной стоимости здания в случае признания в будущем сделки недействительной?

    

 Ответ:

    Общие положения о цене сделки содержатся в ст.424 ГК РФ, в соответствии с которой исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

    В силу ст.555 ГК РФ цена в договоре с недвижимостью является существенным его условием и при отсутствии указания о ней договор считается незаключенным. При этом правила определения цены в соответствии с п.3 ст.424 ГК РФ не применяются, что означает юридический примат правила (специальной нормы) ст.555 ГК РФ по отношению к общей норме (ст.424 ГК РФ) и, следовательно, невозможность противопоставления обозначенной в договоре цене недвижимости по согласованной балансовой стоимости недвижимости - рыночной (взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичное недвижимое имущество) при возникновении спора по сделке (см. также п.8 Информационного письма ВАС РФ от 13.11.97 "Обзор практики разрешения споров, возникших по договорам купли-продажи недвижимости").

    Последствия недействительности сделок предусмотрены параграфом 2 главы 9 ГК РФ.

    Применительно к условиям вопроса рекомендовал бы включить в условие договора пункт следующего содержания: "В случае признания в последующем (после регистрации в учреждении юстиции), в предусмотренные законодательством процессуальные сроки, Договора недействительным по вине Продавца, последний обязуется передать (возвратить) недвижимость Покупателю. Покупатель обязуется в указанном случае возвратить ранее полученную цену Договора за недвижимость Продавцу". Приведенная редакция пункта как возможный (но небесспорный) выход из обозначенной проблемы может быть применен как особое условие Договора. Решение вопроса таким образом сделано с учетом положений п.15 постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

    Кроме того, исходя из общего правила о порядке возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора, включая признание его недействительным, а также принимая диспозитивность ст.15 ГК РФ, можно требовать, на наш взгляд, возмещение убытков в размере рыночной цены проданного по договору недвижимого имущества.

    Предложенные варианты носят рекомендательный характер, так как для более полного ответа необходима правовая экспертиза сопровождающих сделку с недвижимостью документов и иных обстоятельств, связанных с ней.
                               

                                                              Юрий Баринов,
Адвокат СПбГКА, консультант
аудиторской фирмы "ICPA.Corp.",
контактный тел: 113-34-66

6 мая 2005 года N Ю7582