О предоставлении имущественного налогового вычета в случае продажи комнаты в коммунальной квартире, которая до этого находилась в общей долевой собственности супругов около пяти лет

 Вопрос:

    
    Согласно ст.220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов. Просьба разъяснить, в каком размере может быть предоставлен имущественный налоговый вычет, если супруги продали комнату в коммунальной квартире, которая до этого находилась в их общей долевой собственности около пяти лет.
    
    

 Ответ:

    
    Подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц предусмотрено право налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета в сумме, полученной налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.
    
    Таким образом, при продаже указанного имущества, находившегося в собственности (в т.ч. в долевой) три года и более, ограничений по размеру имущественного налогового вычета не предусмотрено, т.е. вычет предоставляется в полной сумме доходов, полученных от продажи такого имущества.
    
    Данные правила распространяются на отношения, возникшие с 1 января 2005 года (редакция НК РФ от 28.12.2004, вступающая в силу с 01.01.2005)
    
    До 1 января 2005 года в соответствии с пп.1 п.1 ст.220 НК РФ налогоплательщик имел право на получение имущественного налогового вычета в сумме, полученной в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее пяти лет, но не превышающей в целом 1000000 руб., а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, доли (ее части) в уставном капитале организации, которые находились в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих 125000 руб. При продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика пять лет и более, а также иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.
    
    Т.о., до 01.01.2005 в данной норме НК РФ в числе объектов недвижимости, на которые распространяется имущественный налоговый вычет в размере 1000000 руб., комнаты не поименованы, следовательно, доходы от продажи комнаты в коммунальной квартире следует рассматривать как доходы от продажи иного имущества. Такое мнение было высказано заместителем директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики А.И.Иванеевым в письме МФ РФ от 19 января 2005 года N 03-05-01-05/7. Следовательно, при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, применяется имущественный налоговый вычет в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.
    
    Однако ранее представителями налоговых органов неоднократно разъяснялось, что при продаже физическими лицами части жилого объекта льгота (в размере не более 1000000 руб. при условии владения продаваемым имуществом менее пяти лет и в размере полной суммы, полученной при продаже, при условии владения пять лет и более) может быть предоставлена в том случае, когда предметом договора купли-продажи является изолированное жилое помещение, соответствующее Правилам пользования изолированными жилыми помещениями в соответствии с Жилищным кодексом РСФСР (действовал до 28.02.2005 включительно), - квартира целиком, комната с отдельным входом (см. письмо Управления МНС РФ по г.Москве от 23.05.2002 N 27-11н/23895, письмо Управления МНС РФ по г.Москве от 07.09.2001 N 09-11/41096 и др.). Следовательно, при продаже изолированного жилого помещения, находящегося в собственности физического лица менее пяти лет, согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 1000000 руб. При продаже жилого помещения, находившегося в собственности налогоплательщика пять лет и более, вычет будет предоставлен в полной сумме, полученной при продаже указанного имущества.
    

    Также напоминаем, согласно пп.1 п.1 ст.220 НК РФ (как до 01.01.2005, так и после 01.01.2005) при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
    
    Документом, дающим право на получение имущественного налогового вычета, является свидетельство о государственной регистрации права собственности на изолированный жилой объект: жилой дом (или его изолированная часть) или квартира (или ее изолированная часть в коммунальной квартире, являвшейся муниципальной собственностью) с указанием вида права (долевая, общая долевая, общая совместная собственность).
    
    Однако если определено право собственности на долю объекта в виде изолированной комнаты в коммунальной квартире, то есть данный договор зарегистрирован в Комитете по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выдано Свидетельство, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, но в размере той доли имущества, которая указана в Свидетельстве.     
    
    

М.С.Федосова, аудитор
Объединенной консалтинговой группы
Санкт-Петербург, Лиговский пр., 64,
тел.: (812) 325-4860,
Москва, Лялин пер., 11/13,
тел.: (095) 916-23-06,
[email protected], [email protected]

17 мая 2005 года N А3856