Юридическая чистота квартиры

 Вопрос:

    Как самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры при сделке купли-продажи? Как проверить вменяемость продавца на момент совершения сделки, где лучше произвести денежные расчеты (кроме депозитария), проверить наличие заключенных, солдат срочной службы, несовершеннолетних и т.п.,  людей, которые в дальнейшем могут претендовать на квартиру?
    
    Два года назад попала в затруднительное положение, и мне пришлось продать 1-комнатную квартиру, приватизированную на меня и мою несовершеннолетнюю дочь. Сначала я поменялась с покупателем на комнату, где он так и оставался прописанным, а после и ее отдала. Как можно вернуть квартиру моей 10-летней дочери?

         

 Ответ:

    Покупателю прежде всего следует удостовериться в том, что квартира принадлежит именно тому человеку, который выступает в качестве ее собственника. Проверьте паспорт продавца и убедитесь в том, что он не является поддельным, что в нем не переклеена фотография, нет подчисток и подделок каких-либо записей. Вам следует ознакомиться не только с последней выпиской из домовой книги, но и посмотреть ее с самого начала, что даст вам возможность проследить всех жильцов, когда-либо проживавших в квартире, наличие малолетних детей, лиц, временно выехавших и забронировавших помещение. Получите сведения в РЭУ и паспортном столе об отсутствии задолженности по квартплате и о том, не находится ли квартира под арестом по решению суда. Проверить вменяемость продавца на момент совершения сделки может лишь врач, обладающий специальными познаниями, вы же имеете лишь возможность выяснить, состоит ли продавец на учете в ПНД. Сведения о признании потенциального продавца недееспособным или ограниченно дееспособным можно получить в суде и органе опеки и попечительства. В случае, если квартира ранее неоднократно продавалась, вам следует выяснить, не признавались ли ранее совершенные сделки купли-продажи квартиры недействительными судебными органами. Законность процедуры совершения сделки проверяется у нотариуса, удостоверяющего договор; рекомендуем также включить в его текст указание о том, что продавец не переживает стечения тяжелых обстоятельств (которое может служить основанием для признания сделки недействительной). На наш взгляд, наиболее надежным способом передачи денег при совершении сделки купли-продажи квартиры является именно депозитарий. Здесь очень важным условием является оформление договора аренды банковской ячейки. Следует также внимательно проследить, чтобы в ячейку была положена вся сумма денег.
    
    О том, как правильно самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры, существует немало различной литературы. Осветить все нюансы проверки в одном ответе не представляется возможным. Следует лишь отметить, что эта процедура довольно сложная, поэтому мы рекомендуем вам поручить проверку специалисту, который возьмет на себя ответственность за полноту выполненной работы, тем самым вы застрахуете себя от вероятности признания в будущем недействительной сделки купли-продажи вашей квартиры.
    
    Если вы продали свою квартиру под давлением затруднительного положения и теперь рассчитываете возвратить ее обратно, то ст.179 ГК РФ допускает такую возможность, в том случае, когда сделка купли-продажи будет признана недействительной как совершенная вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне не выгодных для себя условиях, однако в соответствии с
ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений. Кроме того, покупатель в данной ситуации может остаться без квартиры и в том случае, если на совершение сделки не было получено согласие органов опеки и попечительства.
                   

 Юрист Александр Котов,

Санкт-Петербургская Адвокатская
Коллегия Нарышкиных
СПб., Вознесенский пр., д.41
тел.: (812) 314-85-27
[email protected]
http://www.naryishkin.spb.ru

20 мая 2005 года N Ю7653