Переход права на земельный участок при переходе
 права собственности на здание

 Вопрос:

    На каком праве должен передаваться земельный участок, расположенный под зданием, передаваемым по договору купли-продажи (в собственность), и находящийся в собственности продавца?

    

 Ответ:

    
    В соответствии со ст.273 ГК РФ при переходе права собственности на здание, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором находится это здание, к приобретателю здания переходят права за земельный участок, определяемые соглашением сторон.
    
    Комментарий этой статьи под ред. Н.Д.Егорова и А.П.Сергеева (от 2005 года) указывает, что судьба земельного участка определяется по соглашению сторон (например, в договоре купли-продажи здания если не указана судьба земельного участка, то он должен переходить по праву собственности). Если в самом договоре предусмотрен особый режим передачи земельного участка (например, право аренды или иное право по п.2 ст.552 ГК РФ), то земельный участок передается по этому виду права.
    
    Но данные статьи полностью противоречат ст.35 Земельного кодекса. На основании данной нормы (п.1) при переходе права собственности на здание, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием и необходимой для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
    
    Таким образом, в комментарии к ст.273 ГК РФ (п.2) авторы говорят о том, что приоритет имеет гражданское законодательство (т.е. возможно предусмотреть в договоре иной порядок перехода прав на земельный участок, нежели имеется у продавца здания). Комментарий же к ст.552 ГК РФ (ч.3 п.4) предусматривает приоритет земельного законодательства.

    Исходя же из смысла п.3 ст.3 Земельного кодекса, следует вывод, что переход прав на земельный участок при передаче в собственность здания, находящегося на нем, будет осуществляться в соответствии со ст.35 ЗК. Данный вывод следует, т.к. п.3 ст.3 ЗК РФ предусматривает, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством. Так как данный вопрос был урегулирован Земельным кодексом (ст.35), то земельное законодательство будет приоритетным в данном случае.

 Коробова С.В.,
ЗАО "Петербургское
Агентство Недвижимости"
СПб., 191186, Волынский пер., 1/36
тел.: (812) 703-57-82

23 мая 2005 года N Ю7704