Регистрационная запись о праве собственности, основанная на недействительной сделке,
не может быть сохранена

 Вопрос:           

    Договор купли-продажи, послуживший основанием для государственной регистрации права собственности ЗАО на спорные помещения, признан вступившим в законную силу решением суда недействительным. Может ли быть сохранена регистрационная запись о праве собственности ЗАО, основанная на недействительной сделке? Может ли государственная регистрация права собственности служить самостоятельным средством защиты лица, у которого имущество находится без законных оснований?
    
         

 Ответ:        

   
    Согласно ст.2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
    
    Как установлено ст.4 упомянутого Закона, государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.ст.130, 131, 132, 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.
    
    В силу ст.ст.8, 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быт приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи. Договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, являются согласно ст.17 Закона о государственной регистрации одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, перехода и прекращения прав.
    
    Таким образом, право собственности на имущество, отчужденное по договору купли-продажи, возникает у покупателя в силу гражданско-правового договора, государственная регистрация перехода права не может подменять собой договор купли-продажи как основание возникновения права собственности у покупателя и прекращения этого права у продавца. Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов, не затрагивая самого содержания гражданского права, и не может служить средством защиты лица, у которого имущество находится без законных оснований.
    
    Поскольку договор купли-продажи, послуживший основанием для государственной регистрации права собственности ЗАО на спорные помещения, признан вступившим в законную силу решением суда недействительным, а недействительная сделка согласно п.1 ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения, регистрационная запись о праве собственности ЗАО, основанная на недействительной сделке, не может быть сохранена.
    

    
2 марта 2005 года N СП1534
    
    

См. решение по аналогичному делу -
постановление Федерального
арбитражного суда Северо-Западного округа
от 2 марта 2005 года N А05-3738/04-24