Распределение дохода между участниками строительства

 Вопрос:

  
    По окончании строительства выявилась экономия от стоимости инвестиционного объекта. Согласно договору эта сумма делится между инвестором и заказчиком. Заказчик выделил из своей доли часть средств генеральному подрядчику и перечислил со счета финансирования доли экономии всем трем участникам (с выделением НДС). Как правильно документально оформить распределение указанных средств? Включается ли экономия в стоимость объекта? Какие налоговые обязательства каждой из сторон? Каким документом оформляется закрытие инвестиционного контракта, и что является основанием для списания со счета 08 законченного строительством городского объекта у заказчика?

     

 Ответ:

   
    Как следует из вопроса, экономия от стоимости инвестиционного объекта распределяется в соответствии с договором между тремя участниками проекта: инвестором, заказчиком, подрядчиком.
    
    Согласно п.1 ст.146 НК РФ объектом обложения НДС признаются:
    
    реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, а также передача имущественных прав;
    
    передача на территории Российской Федерации товаров (выполнение работ, оказание услуг) для собственных нужд, расходы на которые не принимаются к вычету (в том числе через амортизационные отчисления) при исчислении налога на прибыль организаций;
    
    выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления;
    
    ввоз товаров на таможенную территорию Российской Федерации.
    
    Ни одному из перечисленных критериев возврат денежных средств инвестору не соответствует.
    
    Однако, поскольку в платежном поручении указана сумма НДС, инвестор обязан включить ее в налоговую базу текущего налогового периода.
    
    Так как этот платеж заказчика никак не связан с приобретением товаров (работ, услуг), то заказчик не сможет принять перечисленную сумму НДС к вычету.
    
    Ситуацию можно разрешить путем обмена письмами (дополнительным соглашением) об ошибочности произведенного платежа.
    
    У заказчика и подрядчика получение данных денежных средств в зависимости от условий договора может являться вознаграждением за достигнутый финансовый результат по итогам выполненных работ или внереализационным доходом. Если экономия не является вознаграждением, а распределяется между участниками как внереализационный доход, у заказчика и подрядчика эти суммы не облагаются НДС в соответствии с п.1 ст.146 НК РФ, так как не являются оплатой приобретаемых товаров (работ, услуг).
    
    В случае когда распределение данных свободных средств предусмотрено договором как вознаграждение по итогам работ, то в соответствии с п.1 ст.146 НК РФ такое вознаграждение подлежит обложению НДС.
    
    Оформить данное распределение свободных денежных средств можно соглашением в виде дополнения к договору, где будет определено, кому из участников какая сумма причитается.
    
    В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и инструкцией по его применению, утвержденными приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, на субсчете 08-3 "Строительство объектов основных средств" учитываются затраты по возведению зданий и сооружений, монтажу оборудования, стоимость переданного в монтаж оборудования и другие расходы, предусмотренные сметами, сметно-финансовыми расчетами и титульными списками на капитальное строительство (независимо от того, осуществляется это строительство подрядным или хозяйственным способом).
    

    Согласно п.8 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, фактическими затратами на приобретение, сооружение и изготовление основных средств являются:
    
    суммы, уплачиваемые в соответствии с договором поставщику (продавцу);
    
    суммы, уплачиваемые организациям за осуществление работ по договору строительного подряда и иным договорам;
    
    суммы, уплачиваемые организациям за информационные и консультационные услуги, связанные с приобретением основных средств;
    
    регистрационные сборы, государственные пошлины и другие аналогичные платежи, произведенные в связи с приобретением (получением) прав на объект основных средств;
    
    таможенные пошлины;
    
    невозмещаемые налоги, уплачиваемые в связи с приобретением объекта основных средств;
    
    вознаграждения, уплачиваемые посреднической организации, через которую приобретен объект основных средств; иные затраты, непосредственно связанные с приобретением, сооружением и изготовлением объекта основных средств, в частности начисленные до принятия объекта основных средств к бухгалтерскому учету проценты по заемным средствам, если они привлечены для приобретения, сооружения или изготовления этого объекта. Если распределение экономии не предусмотрено договором как вознаграждение по итогам выполненных работ, то его выплата не является расходом, связанным с возведением объекта. Указанный расход не включается в стоимость объекта. В случае когда договором предусмотрено вознаграждение заказчику и подрядчику по итогам выполненных работ, то данные затраты включаются в стоимость объекта в части выплаты указанных вознаграждений.
    
    Для сдачи готового объекта используется унифицированная форма КС-2 "Акт о приемке выполненных работ", утвержденная постановлением Российского статистического агентства от 11.11.99 N 100.
    
    Для ввода в эксплуатацию готового объекта используется форма OC-1а "Акт о приеме-передаче здания (сооружения)", утвержденная постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7 "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств".
    
    Кроме того, постановлением Правительства Москвы от 18.05.99 N 426 "Об изменении нормативных актов по вопросам инвестиционной деятельности" (в ред. на 02.12.2003) утверждена форма акта о результатах реализации инвестиционного проекта.
    

Ю.Кольцов,
ООО "ЮВК Аудит"
"Финансовая газета.
Региональный выпуск"
                   N 44(569), ноябрь, 2005 год

7 ноября 2005 года N Э6207