Порядок налогообложения и отражения в бухгалтерском учете операции по выкупу арендованного имущества

 Вопрос:

    
    В 2001 году предприятие предоставило свою квартиру (находится на балансе) в аренду своему сотруднику для проживания (договор пользования с правом выкупа). Сейчас сотрудник выплатил всю сумму договора, т.е. выкупил квартиру. Надо ли платить какие-либо налоги? Если да, то кто должен их платить - фирма или сотрудник? Как правильно отразить такую операцию в бухгалтерском учете?
          
    

 Ответ:

    
    Согласно гл.34 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.606). Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (ст.614). Таким образом, договор аренды предусматривает обязательную плату за право временного владения и пользования арендованным имуществом.
    
     В соответствии со ст.624 ГК РФ в договоре аренды могут быть предусмотрены дополнительно право арендатора на приобретение права собственности на арендуемое имущество, момент или условия перехода права собственности на это имущество. При этом договором должна быть определена выкупная цена арендуемого имущества. То есть платежи по договору, предусматривающему последующий выкуп арендованного имущества, состоят из двух частей: собственно арендной платы и выкупной цены. К сожалению, в содержании вопроса нет данных по балансовой стоимости квартиры, не указаны суммы арендной платы и выкупной цены, не указан порядок осуществления выкупа арендованного имущества, предусмотренные договором.
    
    Порядок осуществления выкупа арендованного имущества и выкупная цена законодательно не регламентируются и могут устанавливаться двумя способами:
    
    1. Одновременно с уплатой арендных платежей арендатор перечисляет определенную договором выкупную цену имущества. Имущество переходит в собственность арендатора по окончании действия договора без уплаты дополнительных сумм арендодателю.
    
    2. В течение срока действия договора арендатор за пользование имуществом уплачивает ежемесячно арендную плату. По окончании действия договора арендодателю выплачивается выкупная цена, определенная в соглашении (например, остаточная стоимость имущества), перечисляемая отдельно помимо арендных платежей, после чего имущество переходит в собственность арендатора.
    
     Рассмотрим учет у арендодателя при первом варианте выкупа имущества, так как он наиболее распространен:
    
    

    
    
     (Для учета выбытия объектов основных средств (продажи, списания, частичной ликвидации, передачи безвозмездно и др.) к счету 01 "Основные средства" может открываться субсчет "Выбытие основных средств". В дебет этого субсчета переносится стоимость выбывающего объекта, а в кредит - сумма накопленной амортизации. По окончании процедуры выбытия остаточная стоимость объекта списывается со счета 01 "Основные средства" на счет 91 "Прочие доходы и расходы".
    
     Таким образом, организация в течение действия договора должна учесть арендные платежи как доход для целей налогообложения прибыли и начислять НДС с суммы арендной платы. Так как квартира находится на балансе организации, то она является плательщиком налога на имущество. После реализации квартиры начисляется НДС с выкупной стоимости. Если квартира реализована по остаточной стоимости, налога на прибыль не возникает.
    
    В соответствии со ст.4 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на квартиру должно быть зарегистрировано в установленном законом порядке, и с момента государственной регистрации сотрудник становится плательщиком налога на имущество физических лиц.
    
    Следует отметить, что в случае если в соответствии со статьей 20 НК РФ в судебном порядке работник будет признан взаимозависимым по отношению к организации лицом, то организации могут быть начислены НДС и налог на прибыль исходя из рыночной цены квартиры, а работнику - налог на доходы физических лиц с суммы материальной выгоды.
    
    

Понькина Л.В., консультант
по бухгалтерскому учету
Объединенной консалтинговой группы
Санкт-Петербург, Лиговский пр., 64,
тел.: (812) 325-4860,
Москва, Лялин пер., 11/13,
тел.: (095) 916-23-06,
[email protected], [email protected]

21 ноября 2005 года N А4145