Предоставление имущественного налогового вычета при покупке квартиры

 Вопрос:

    
    Физическое лицо в 2002 году заключило договор инвестирования строительства и приобретения квартиры в строящемся доме. Первоначально (в 2002 году) им было оплачено 50% стоимости квартиры. Для оплаты оставшейся суммы в марте 2003 года заключен договор займа на срок 10 лет с начислением процентов в размере 2/3 учетной ставки Банка России на день подписания договора. В соответствии с условиями договора гражданином было зарегистрировано право собственности с ограничением права собственности на квартиру - "Залог в силу закона". Может ли указанное физическое лицо в настоящее время воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным ст.220 НК РФ, и в какой сумме: в сумме стоимости квартиры или с учетом уплаченных процентов? За какой период гражданин вправе воспользоваться вычетом: за 2002-2003 годы или только за 2004 год с учетом того, что право собственности было зарегистрировано в январе 2004 года?
    
    

 Ответ:

    
    Согласно пп.2 п.1 ст.220 НК РФ (в ред., действовавшей до 1 января 2005 года) налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме, израсходованной на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации  жилого дома или квартиры. Общий размер вычета, предусмотренного данным подпунктом, не мог превышать 1000000 руб. (в ред., действовавшей до 1 января 2003 года - 600000 руб.) без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам.
    
    Он предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления и документов, подтверждающих право собственности на приобретенный (построенный) жилой дом или квартиру, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком (квитанции к приходным кассовым ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца и т.д.).  
    
    В соответствии с п.2 ст.220 НК РФ имущественный налоговый вычет по расходам на приобретение квартиры предоставляется при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговый орган по окончании налогового периода. С 1 января 2005 года он мог быть предоставлен до окончания налогового периода при его обращении к работодателю при условии подтверждения права налогоплательщика на вычет налоговым органом.
    
    Кодекс не ограничивает право налогоплательщика воспользоваться имущественным налоговым вычетом по суммам расходов на строительство (приобретение) квартиры к доходам любого из налоговых периодов, включая налоговый период, в котором данные расходы были произведены. При этом перерасчет налоговой базы и суммы налога к возврату может производиться не более чем за три предшествующих налоговых периода (ст.78 НК РФ).
    
    В случае, когда расходы по покупке квартиры были произведены в 2002-2003 годах, а свидетельство о праве собственности получено в 2004 году, налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, затраченной на приобретение квартиры согласно договору инвестирования и документам, подтверждающим расходы, при подаче декларации о доходах как за 2002-2003 годы, так и 2004 год.
    

    В соответствии с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного кредитования в Российской Федерации" (в ред. от 08.05.2002 N 302), долгосрочным ипотечным жилищным кредитом является кредит или заем, предоставленный на срок 3 года и более соответствующим банком (кредитной организацией) или юридическим лицом физическому лицу для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.
    
    Согласно ст.2 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в ред., действовавшей до 30.12.2004) (далее - Закон N 102-ФЗ) ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, другом договоре. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ст.10 Закона N 102-ФЗ). Указанный договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
    
    Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, в частности, кредитного или иного договора, содержащего обеспечиваемое ипотекой обязательство, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона (п.1 ст.11 Закона N 102-ФЗ). Запись в реестре о возникновении ипотеки является для налоговых органов основанием для отнесения кредитного договора к ипотечному для целей предоставления имущественного налогового вычета.
    
    Регистрация договора об ипотеке в соответствии с п.2 ст.22 Закона N 102-ФЗ удостоверяется путем надписи на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой.
    
    Таким образом, наличие кредитного договора, зарегистрированного в порядке, установленном Инструкцией о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утвержденной приказом Минюста России N 289, Госстроя России N 235, ФКЦБ России N 290 от 16.10.2000 (далее - Инструкция), является подтверждением того, что кредит является ипотечным. Указанные физическим лицом суммы погашения процентов по такому кредиту принимаются при исчислении полагающегося ему имущественного налогового вычета без ограничений в порядке и размерах, предусмотренных пп.2 п.1 ст.220 НК РФ.
    

    Несоблюдение правил, регламентирующих нотариальное удостоверение и государственную регистрацию договора об ипотеке, влечет его недействительность.
   
    В случае если физическим лицом с целью приобретения (строительства) квартиры был получен кредит (заем) и кредитным договором предусмотрено обязательство заемщика по залогу приобретаемого за счет кредита (займа) имущества, при этом договор об ипотеке удовлетворяет всем вышеназванным требованиям, а в Свидетельстве о государственной регистрации права собственности на приобретенную квартиру имеется запись об обременении ипотекой заложенного имущества, то указанный кредитный договор может быть признан ипотечным, и при предоставлении имущественного налогового вычета правомерно учитывать суммы, направленные на погашение процентов по такому кредиту.
    
    Вместе с тем согласно изменениям, внесенным Федеральным законом от 20.08.2004 N 112-ФЗ "О внесении изменений в статьи 220 и 224 части второй Налогового кодекса Российской Федерации", с 1 января 2005 года имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них.
    
    Следовательно, если кредит (заем), полученный физическим лицом, не будет признан ипотечным, но заключен с целью приобретения конкретного жилья и фактически израсходован на приобретение указанной в нем квартиры, т.е. является целевым, то налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере сумм, направленных им начиная с 1 января 2005 г. на погашение процентов по данному кредитному договору.
    
    

Е.Воронина,
главный государственный налоговый инспектор,
советник налоговой службы Российской Федерации III ранга
                 "Финансовая газета. Региональный выпуск"
                     N 9(586), март, 2006 год

3 марта 2006 года N Э6669