Кодекс-info, 5-6, 2005 год       

Р.Ю.Анисимов,
Государственный регистратор,
консультант Главного управления
Федеральной регистрационной службы
по Санкт-Петербургу и Ленинградской области

    
Понятие объекта незавершенного строительства

    
    
    Советское гражданское право рассматривало 3 различные стадии существования объекта незавершенного строительства: как совокупность материалов (до регистрации права), как строительную конструкцию (при регистрации права), как жилой дом с определенным процентом готовности (после регистрации права)*.
________________
    * Инструкция о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР, утвержденная приказом МЮ РСФСР от 06.01.87 N 01/16-01, п.59.
    
    
    Определение объекта незавершенного строительства в качестве вещи было общепринято. Передача права на незавершенный строительством дом удостоверялась нотариусами и регистрировалась в БТИ*.
________________
    * О.Н.Кудрявцев. Новое в регулировании права личной собственности на жилой дом./Правоведение. 1963. N 3. С.76-73. "До полного окончания строительства и сдачи в установленном порядке в эксплуатацию застройщик лишен права собственности на то, что он возвел как на часть дома, связанную с земельным участком. При продаже жилого дома земельный участок как объект правоотношения имеет самостоятельное и решающее значение. Поэтому основное значение по договору купли-продажи недостроенного дома приобретает передача земельного участка, ибо то лицо, которому он будет передан, имеет право приобрести детали и конструкции возводимого до окончательной достройки и владения им на праве личной собственности".
    
    
    Таким образом, в отношении недостроенного объекта при распоряжении правом на объект применялись правила о регистрации жилого дома. Приостановление или консервация строительства для совершения такой сделки не требовались.
    
    Закон (ст.131 ГК РФ) и судебная практика также считают сформированный объект незавершенного строительства не просто строительными материалами, а объектом недвижимости, который предназначен для изготовления новой вещи*. Режим этого объекта определен как объект недвижимого имущества в силу его физических свойств, а не как совокупность строительных материалов и конструкций.
________________
    * Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.06.2002 по делу N А56-33518/01. "Под объектом незавершенного строительства понимается вновь создаваемый объект недвижимости, который не принят на кадастровый и технический учет, и, соответственно, право на который еще не зарегистрировано в установленном порядке".
    

    
    Технический учет и приемка в эксплуатацию (получение разрешения на ввод в эксплуатацию) объекта недвижимого имущества являются обязательными требованиями к результату осуществления строительства в соответствии со строительными нормами и правилами, а также с проектной документацией.
    
    Целевым назначением использования объекта незавершенного строительства является только его строительство*.
________________
    * Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.03.2002 N А56-31829/01. "Объект, в котором находится спорное помещение, не создан, не построен. Следовательно, данный объект не может быть использован ни для проживания, ни для размещения административных офисов, промышленного производства или торговых мест, он может быть только достроен, поэтому его можно использовать только для достройки".
    
    
    Осуществление строительства происходит при использовании земельного участка путем осуществления работ. Завершение строительных работ не является последним из этапов формирования нового объекта недвижимого имущества и, в связи с этим, невозможно сказать, что подрядчиком заказчику при приемке передается сформированный объект недвижимости, а не только результат работ.
    
    Согласно одной точке зрения, объект строительства становится объектом недвижимого имущества как имеющее определенное единство имущество еще до возможности признания его зданием, сооружением или иной недвижимостью, уже вовлекается в гражданский оборот и может служить предметом сделок (залога и других, в том числе, указанных в ст.ст.360, 712, п.6 ст.ст.720, 729, 742 ГК РФ)*. Согласно другой точке зрения, объект строительства, неразрывно связанный с землей, вне зависимости оттого, завершены ли строительные работы или нет, неправомерно рассматривать как недвижимое имущество, поскольку не определены его свойства как вида недвижимой вещи (ст.130 ГК РФ).
________________
    * Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М. 1999. С.403.
    
    
    Указанные точки зрения совпадают в подтверждении наличия у объекта строительства признаков недвижимого имущества, тогда как для возникновения права на новую, ранее не существовавшую вещь, правообладатель должен совершить определенные действия.
    
    В отношении таких действий Постановление Пленума Высшего арбитражного суда от 25.02.98 N 8 (п.16) указывает на прекращение договора подряда и регистрацию права собственности для осуществления права. Это не означает, что на момент начала формирования отсутствует вещь, которая после завершения создания будет объектом недвижимого имущества. "Таким образом, возвращаясь к обозначенному вопросу, можно отметить, что участники договора простого товарищества не приобретают права общей долевой собственности до того, как оно создано или до того, пока действует договор, в рамках которого оно создается"*.
________________
    * Романец В.Ю. Договоры простого товарищества и подобные ему договоры (вопросы теории и судебной практики)./ Вестник Высшего арбитражного суда РФ. 1999. N 12.
    

    
    Таким образом, юридические действия (формирование), по мнению Пленума Высшего арбитражного суда от 25.02.98 N 8, а не только фактическое состояние объекта строительства, входят в число признаков, с которыми связано начало действий по возникновению объекта незавершенного строительства и которые являются условиями для создания (выделения) нового объекта.
    
    При формировании объекта незавершенного строительства осуществляется определение принадлежности поступлений и дохода от деятельности по изготовлению объекта, определяются границы строящегося объекта по отношению к объекту, использующемуся при строительстве, а также передается результат строительства.
    
    До завершения создания объекта результат строительства не может быть сформированным, а, следовательно, не является предметом права. Существуют лишь предпосылки для этого - неотделимые улучшения недвижимости и право на приобретение изготовленной вещи. Требования об установлении иных фактических характеристик, кроме определения всех характеристик объекта недвижимого имущества, для завершения формирования объекта (ст.131 ГК РФ) не основаны на законе.
    
    Поскольку объект права - объект недвижимого имущества не создан (характеристики не определены) и не принят правообладателем, обосновывать наличие вещного права до завершения формирования объекта нет оснований.
    
    Объект строительства - часть объекта недвижимого имущества, используемого при строительстве для создания неотделимых улучшений, возникновение результата работ по изготовлению которого, и завершение вложений в изготовление которого, в соответствии с законом или условиями договора, могут быть основанием для формирования объекта недвижимого имущества.
    
    Объект недвижимости, а также право на объект могут возникнуть лишь после завершения его изготовления и приемки результата подряда, в отношении частичного результата строительства объекта, имеющего характеристики недвижимого имущества. В результате приемки части работ подрядчика, то есть частичного исполнения договора подряда (создания), возникает объект незавершенного строительства (п.2 ст.708 ГК РФ, п.2 ст.753 ГК РФ)*.
________________
    *  Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.07.2002 N А05-2849/02-137/17. "Судами первой и апелляционной инстанций надлежащим образом исследованы все имеющиеся в деле документы, и обосновано сделан вывод, что спорный объект на момент подписания акта приема-передачи от 14.07.99 N 70.99 является предметом договора строительного подряда, а поэтому указанное имущество не может быть отнесено не только к недвижимому имуществу, право на которое подлежит регистрации в соответствии с п.2 ст.25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", но и к объекту вещных прав".
    

    
    На наш взгляд, позиция судебной практики в наибольшей степени соответствует природе объектов незавершенного строительства. Действительно, если объект незавершенного строительства является предметом действующего договора строительного подряда, то в этом случае о нем нельзя говорить не только как объекте недвижимого имущества, но и как объекте вещных прав. Он является предметом обязательства, вытекающего из договора подряда, и замена сторон этого обязательства (заказчика и подрядчика) возможна лишь по правилам уступки права требования и перевода долга по обязательствам*.
________________
    * Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. М. 2000. С.203.
    
    
    После создания объекта незавершенного строительства изменяется предмет и содержание права на этот результат строительства у правообладателя. Так, до создания объекта незавершенного строительства обязательства регулируют выполнение строительных работ и приобретение права на их результат при осуществлении строительства, тогда как после создания собственник распоряжается объектом для достройки. Различия в содержании и предмете обязательств означают различия в регулировании прав на объект в соответствующих правоотношениях. Указанные различия в содержании обязательств не могут обосновывать сходства предмета соответствующих отношений. При приобретении и при распоряжении правом на объект не строительные, а правовые характеристики определяют содержание права на объект недвижимости.
    
    При строительстве результат работ может иметь отдельные признаки недвижимого имущества. Однако до приемки или формирования объекта правообладателем невозможно установить индивидуализирующие объект характеристики.
    
    В отношении созданного объекта работы по изготовлению окончены, и он не является предметом договора строительного подряда, хотя достройка объекта незавершенного строительства может составлять предмет договора строительного подряда (п.1 ст.703, п.1 ст.713, ст.747 ГК РФ), тогда как в отношении строительства сформированного объекта договор подряда не распространяется*.
________________
    * Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М. 2002. С.145. "Постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ N 8, подчеркнув в виде общего правила распоряжения общего режима, установленного для недвижимого имущества, на не завершенные строительством объекты, подчеркнуло, что речь идет о случаях, когда эти объекты не являются предметом действующего договора подряда. На наш взгляд, при всей несомненной специфике третьего объекта строительства это не должно было бы служить основанием для непризнания соответствующих объектов недвижимости. Решающее значение имеет то, что не сданный заказчику объект, не отличаясь этим от сданного, прочно связан с землей. Именно это признает необходимым и достаточным признаком недвижимого имущества".
    
    
    Объект, возведенный до завершения проекта строительства, то есть, результат переработки строительных материалов (п.2 ст.740, п.п.1 и 2 ст.745 ГК РФ), когда этот результат деятельности по формированию объекта недвижимости связан с земельным участком таким образом, что невозможно перемещение без несоразмерного ущерба результату строительства, имеет только этот признак объекта недвижимости* (п.1 ст.130 ГК РФ, п.1 ст.25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
________________
    * Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.04.96 N 435/96. "В силу ст.219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Незавершенное строительство не подлежит такой регистрации и не является объектом собственности по смыслу ст.239 Гражданского кодекса РФ, на которую ссылается истец, а, следовательно, неправомерна ссылка на нормы гл.17 данного Кодекса, независимо от того, действует она или нет".
    
    
    Соответствующие улучшения, несмотря на то, что они могут составлять объект недвижимого имущества (незавершенное строительство), находятся в составе земельного участка и не являются самостоятельной вещью до формирования (создания) правообладателем нового объекта недвижимого имущества или объекта незавершенного строительства.
    
    Право на объект незавершенного строительства и сам объект возникают после его создания и прекращаются созданием нового объекта недвижимого имущества. Нет оснований для утверждения, что до создания объекта незавершенного строительства движимое имущество, присоединенное к недвижимому имуществу, не становится частью земельного участка (п.п.1 и 2 ст.40 Земельного кодекса). Лишь приобретая вид недвижимого имущества, результат переработки движимого имущества может образовать вещь, не являющуюся принадлежностью земельного участка (такой вещью может быть только недвижимость).
    
    Создание объекта недвижимого имущества является результатом пользования земельным участком, поскольку при создании на земельном участке первичного объекта недвижимости не меняются внешние границы земельного участка и права на участок не прекращаются.
    
    Для приобретения права в соответствии с п.п.2, 3 ст.25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" требуется подтверждение права пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, наличие проектно-сметной документации и описания объекта недвижимого имущества.
    
    Иные особенности возникновения права на объект незавершенного строительства выделяются судебной практикой* и специальной литературой**. При этом указывается, что условия приобретения права на новый объект подчиняются общим правилам приобретения права, предусмотренным п.1 ст.218 ГК РФ. Согласие подрядчика на регистрацию права на объект незавершенного строительства не прекращает действие договора подряда, а лишь обеспечивает возможность возникновения вещного права на объект незавершенного строительства***. Договор строительного подряда не имеет в качестве предмета передачу вещных прав подрядчиком на новый объект.
________________
    * Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 21.01.2000 N 51.
    
    ** Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права. М. 2003. С.443.
    
    *** П.15 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8.
    
    
    Результат строительства, являющийся предметом договора об участии в строительстве, до завершения строительства в качестве предмета права может возникнуть только как объект незавершенного строительства. В практике судов общей юрисдикции и арбитражных судов имеется несколько решений о признании права на квартиру в строящихся домах, однако данные решения комментируются в научной литературе как решения о порядке приобретения права, а не самого права*.
________________
    * Марьянкова Н.В. Уступка права требования: проблемы и решения. СПб. 2002. С.40 (комментарий к делу Федерального арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области. N А56-2044/00).
    
    
    Закон (п.п.2,3 ст.25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") не предусматривает исключения из общих оснований приобретения права на результат строительства (п.1 ст.218 ГК РФ).
    
    Главной величиной, с которой связано приобретение нового объекта, является размер вкладов в строительство. Стоимость объекта незавершенного строительства зависит от объема и стоимости работ, осуществленных в рамках строительства, а не от стоимости использованных для строительства средств. Объем средств, использованных для строительства, постоянно меняется. Таким образом, соответствующая стоимость может быть оценена как с точки зрения затрат, так и с точки зрения результата. Так, в соответствии с требованиями Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" стоимость строительства определяется на основании заключения эксперта на основе выбранного метода оценки (затратного или сравнительного).
    
    В связи с этим, закрепление определенного объема участия в виде доли объекта незавершенного строительства не защищает право лица, участвующего в строительстве, не гарантирует от нарушения прав, участвующих в строительстве, и не стимулирует надлежащее исполнение договора об участии в строительстве.
    
    Особым вопросом являются условия для возникновения права собственности на объект незавершенного строительства. Такими условиями назывались консервация строительства и необходимость совершения сделки с объектом незавершенного строительства.
    
    Мнение о необходимости консервации строительства* не нашло широкого отклика в арбитражной практике. В то же время, предварительная необходимость совершения сделки с объектом незавершенного строительства в ряде случаев была основанием для отмены решений о признании права собственности.
________________
    * Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности./Хозяйство и право. 1998. N 6. С.5.
    
    
    По моему мнению, указание в законе на необходимость совершения сделки с объектом незавершенного строительства в п.2 ст.25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не могло быть основанием для ограничения права правообладателя на создание объекта незавершенного строительства, поскольку норма, устанавливающая исключение из общего правила приобретения права (п.1 ст.17 указанного Федерального закона), не может быть истолкована расширительно.
    
    Возникновение права на объект незавершенного строительства влечет достаточно важные правовые последствия, затрагивающие интересы лиц, участвующих в строительстве. Законом данный способ защиты права лиц, участвующих в строительстве, не установлен, в связи с чем, требование об отчете перед кем-либо, кроме случае в установленных законом или договором, в своих действиях - наличие или отсутствие необходимости совершения сделок, представляет собой несоответствие правилу добросовестности распоряжения своими правами (п.3 ст.10 ГК РФ).
    
    Возникновение и прекращение права собственности не может ставиться в зависимость от наличия обязательств (ст.ст.130 и 131 ГК РФ) кроме случая, специально предусмотренного законом в качестве ограничения права и порядка возникновения права при его передаче в соответствии с условиями соответствующего обязательства (п.2 ст.ст.218 и 454 ГК РФ)*.
________________
    * Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.05.98 N Ф08-0749/98. "Гражданское законодательство, в частности гл.37 Гражданского кодекса РФ, посвященная подряду, не предусматривает, что у сторон договора подряда возникает право общей долевой собственности на создаваемое по договору имущество. Между сторонами данного договора существуют исключительно обязательственные отношения. Следовательно, признание права как вещно-правовой способ защиты не может считаться надлежащим способом защиты права подрядчика, поскольку это право имеет обязательственно-правовой характер".
    
    
    Законом не установлено ограничение возникновения права на объект незавершенного строительства в зависимости от порядка строительства. Наличие права застройщика только при необходимости осуществления сделки, а также при отсутствии права подрядчика, законом не предусмотрено. Условия, при которых у лиц, участвующих в строительстве, возникает необходимость совершения сделки с объектом*, не определены и не могут быть определены исчерпывающим образом. То же можно сказать о характере сделок, которые могут быть связаны с объектом.
________________
    * Например, п.5 ст.13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
    
    
    Ограничение возможности возникновения права на объект незавершенного строительства, на приобретение права на возникший объект может быть установлена лишь законом. Права обладателя возникшего объекта незавершенного строительства не могут быть ограничены наличием договора строительного подряда.
    
    Возможность сформировать объект недвижимого имущества на земельном участке до завершения строительства возникает у застройщика в силу его права на приобретение результатов правомерного строительства и права на неотделимые улучшения, основанного на его вещном или, обязательственном праве.
    
    Арендатор земельного участка, получивший участок для строительства, может требовать выделения объекта недвижимого имущества в качестве объекта незавершенного строительства, поскольку иное не предусмотрено договором (собственник согласился со строительством). С момента возникновения нового объекта недвижимости, в силу опровержения правила, установленного п.2 ст.263 ГК РФ, право на новый объект приобретает арендатор.
    
    Таким образом, право на формирование объекта недвижимого имущества принадлежит лицу в связи с изготовлением этого объекта и вложением собственных средств (п.1 ст.218 ГК РФ), в частности, собственнику земельного участка (объекта недвижимости) (ст.ст.136, 263 ГК РФ). Иные лица могут приобрести право только в связи с распоряжением этими объектами, в порядке п.1 ст.218 ГК РФ, п.2 ст.25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
    
    Существуют три точки зрения на определение объекта незавершенного строительства. В соответствии с одной точкой зрения это объект, строительство которого начато, но не завершено в срок. В соответствии с другой - это объект, строительство которого не может быть закончено. В соответствии с третьей - это строящийся объект.
    
    Законом не установлены ограничения в отношении характеристики объекта, на который приобретается право в связи с завершением строительства - исполнения части проекта или всего проекта. В связи с этим, условия договора подряда являются частью порядка (условий) строительства, определяемого самим застройщиком, и не относятся к основаниям создания объекта. Основания возникновения права на результат строительства связаны с созданием или изготовлением только для себя (п.1 ст.218 ГК РФ), а не для заказчика.
    
    Недвижимость как объект возникает только после завершения формирования - приобретения объекта, имеющего соответствующие характеристики. Формирование объекта недвижимости в строительство связано с окончанием обязательств по вложению и получению результатов вложения средств. Принадлежность нового объекта является следствием осуществления имущественных прав на результат вложения средств определенного лица, то есть, обусловлена приемкой результата работ, изготовленного за счет средств этого лица (п.1 ст.218 ГК РФ). Прекращение, приостановка или перенос сроков строительства определенным лицом не предусматриваются законом в качестве условия возникновения имущественных прав на изготовленный объект.
    
    Как и любой объект недвижимого имущества, объект незавершенного строительства приобретает признаки вещи с момента его учета и окончательно становится объектом недвижимого имущества после осуществления имущественных прав на его приобретение (создание). Особенностью объекта является то, что для возникновения объекта не требуется приемка в эксплуатацию (получение разрешения на ввод в эксплуатацию).
    
    Существуют три точки зрения на момент возникновения объекта незавершенного строительства - с момента начала работ, с момента приемки работ, с момента технического учета созданного объекта.
    
    Также, соответственно, существует три возможности прекращения объекта незавершенного строительства - с момента завершения строительства, с момента приемки, с момента возникновения нового объекта недвижимого имущества (приемки нового объекта) или сноса объекта.
    
    До завершения формирования объекта незавершенного строительства (приобретения права собственности) имеется возможность изменить внешние границы ранее сформированного объекта, изменить условия приобретения вложения средств. Такой объект только после создания (определения его границ) становится объектом недвижимого имущества. При этом нет никаких оснований ограничивать определение объекта незавершенного строительства признаками, не относящимися к его содержанию, в том числе, финансовым положением застройщика*.
________________
    * Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 24.01.2003 N КГ-А40/8977-02. Обоснованно отклонен судом довод истца о том, что объект незавершенного строительства не существует, при этом ссылка истца на акт Госземинспекции от 31.10.2001 правомерно признана несостоятельной, поскольку указанный орган не наделен полномочиями на экспертизу градостроительной документации и ведущейся в соответствии с ней градостроительной деятельности. Исследовав материалы дела, суд установил, что незавершенное строительство возникло в результате реконструкции объекта в соответствии с разрешительной и проектной документацией и во исполнение распоряжения Префекта ЦАО Москвы от 27.09.95 N 1374.
    
    
    Завершение работ и предъявление их результата является лишь мнением подрядчика, что недостаточно для приемки работ (ст.720 ГК РФ). До проведения технической инвентаризации и приемки работ объект не может быть признан заказчиком созданным. Судебная практика и научная литература не испытывают колебаний в признании возникновения нового объекта после приемки в эксплуатацию* (получения разрешения на ввод в эксплуатацию).
________________
    * Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.04.2002 по делу Ф04/1391-239/ А75-202.
    
    Из акта передачи от 23.11.98 усматривается, что договор от 09.06.98 N 62/24/98 расторгнут в связи с передачей незавершенного строительства административного помещения заказчику. Договор в полном объеме принятых обязательств по строительству и сдаче встроенного помещения не исполнен, не представлены документы о формировании объекта недвижимого имущества (акт приемки-сдачи, акт ввода в эксплуатацию и другие согласно ст.735 Гражданского кодекса РФ). В деле отсутствуют документы о консервации данного объекта согласно ст.752 Гражданского кодекса РФ.
    
    
    Степень выполнения строительных работ и соблюдение сроков строительства имеют значение для приобретения права на этот объект лишь в связи с приемкой результата работ. Одно лишь техническое состояние результата при несоблюдении сроков строительства до приемки работ не может быть основанием для признания этого результата в качестве созданной вещи.
    
    В соответствии с российским законодательством признание права собственности на вновь возникшую недвижимую вещь основано на наличии фактов, с которыми закон связывает принадлежность права. Признание права собственности всегда носит правоустанавливающий, а не правоподтверждающий характер, так как в состав фактов, устанавливающих право, входит факт приемки результата работ (создание) самим правообладателем.
    
    Со спорами о моменте возникновения нового объекта недвижимого имущества связан спор* о зависимости приобретения недвижимого имущества от прекращения прав и обязанностей обязательственного характера**. Возможность приобрести право и распоряжаться вещью определяется условиями возникновения вещного права, а не условиями обязательства.
________________
    * Скловский К.Н. Право на объект строительства./Законодательство. 1997. N 3. С.75.
    
    ** Романец В.Ю. Договоры простого товарищества и подобные ему договоры (вопросы теории и судебной практики)./ Вестник Высшего арбитражного суда РФ. 1999. N 12.
    
    
    Например, в отношении самовольной постройки законом предусмотрено, что данный объект является созданным с момента изготовления, а не с момента регистрации права после признания на нее права судом (п.2 ст.222 ГК РФ). Право владеть и пользоваться новым объектом недвижимого имущества у лица, осуществившего изготовление объекта, также возникает с момента создания объекта (самовольного строительства), поскольку в ином случае отсутствует предмет прав и обязанностей (факт возникновения вещи, приобретения права) в период между моментом фактического возникновения объекта и моментом приобретения права собственности.
    
    Также, при продаже объекта недвижимости, созданного (после проведения кадастрового учета нового объекта) путем объединения однородных объектов недвижимости, в случае, если продавец является собственником обоих однородных объектов (например, земельных участков), нельзя ограничивать права покупателя объекта - требовать предварительной регистрации права на возникший объект, поскольку продавец обеспечивает формирование на основании ранее возникшего права* (собственник распоряжается правом на каждый из объектов).
________________
    * Вопрос 8 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2000 года (по гражданским делам), утвержден Постановлением Президиума ВС РФ от 28.06.2000.
    
    
    Таким образом, закон (ст.ст.219, 222 ГК РФ) определяет создание в отношениях по приобретению изготовленной в результате строительства вещи как условие приобретения права.
    
    Объект незавершенного строительства имеет проектные и фактические характеристики. Нестабильность границ объекта незавершенного строительства не означает нестабильность права на него. Однажды возникнув, право на этот объект не исчезает, вне зависимости от объема вещи.
    
    Объект незавершенного строительства имеет единое целевое назначение, он неделим. Пользование объектом недвижимого имущества может осуществляться только в виде основной функции, то есть использования для строительства. Объект незавершенного строительства в отличие от строительных конструкций имеет назначением не использование для строительства, как строительного материала (то есть, для строительства на любом земельном участке), а использование свойств результата работ, имеющего специальные признаки, для получения заранее определенного результата.
    
    В данном случае, строительные конструкции на земельном участке могут рассматриваться двояко. Данная двойственность имеет отношение лишь к деятельности застройщика, осуществлению его прав - его действиям по преобразованию (достройке и формированию) полученного результата работ.
    
    Формирование объекта недвижимого имущества как вещи осуществляется при осуществлении имущественных прав на результат строительства, имеющий определенные проектом или договором технические характеристики. Формирование новой вещи завершается возникновением права на созданный объект.
    
    Таким образом, с момента технического учета и до момента возникновения права собственности указанный объект является объектом, находящимся в стадии формирования, и не является самостоятельным объектом недвижимости. В этот период объект не имеет характеристик, достаточных для индивидуализации объекта и осуществления прав, поскольку не завершены отношения по формированию объекта недвижимости (приобретению права собственности).
    
    Признаком объекта недвижимости являются его пространственные характеристики - как части земной поверхности или как части пространства земельного участка. Российское право предполагает возникновение пространства объекта недвижимого имущества с момента приобретения права на этот объект (ст.219 ГК РФ).
    
    Вторым признаком объекта недвижимого имущества является наличие границ этих объектов, в которых осуществляются права на них. Так, например, наличие собственных границ и характеристик объектов недвижимого имущества выделяет этот объект из соседних. Наличие указанных характеристик (ст.131 ГК РФ) свидетельствует о начале формирования и создании новой вещи.
    
    Отношения, которые являются основанием для приобретения права, состоят в передаче и обеспечении использования средств для строительства. Обязательственное отношение, исполнение которого составляет основание для приобретения права, носит подрядный характер (содержит элементы договора подряда наряду с отношениями купли-продажи, простого товарищества), поскольку завершается приемкой или распределением результата работ в соответствии с осуществленными затратами.
    
    Таким образом, следующим признаком, характеризующим возникновение объекта недвижимости, является урегулирование имущественных прав между правообладателями объекта, используемого для строительства, и лицом, использующим этот объект для создания новой вещи, а также между лицом, использующим этот объект для создания новой вещи, и лицом, использовавшим собственные средства для строительства.
    
    Создание новой вещи характеризуется приемкой вещи правообладателем.
    
    Четвертым и последним признаком, характеризующим возникновение объекта недвижимости, является реализация имущественных прав лиц, использовавших собственные средства для строительства, в рамках того отношения, в соответствии с условиями которого приобретается право на новый объект (вещное или обязательственное право).
    
    Таким образом, признаками завершения строительства (формирования) нового объекта недвижимости являются: выделение нового объекта (технический учет), завершение и приемка строительных работ, предусмотренных проектом, определение границ нового объекта, осуществление имущественных прав на результат работ. Право собственности может возникнуть не просто на созданный, а на сформированный объект.
    
    В отличие от нового, объект незавершенного строительства существует до приемки проектного результата работ в эксплуатацию, вне зависимости от завершения строительных работ.
    
    Общими признаками объекта незавершенного строительства является то, что данный объект является самостоятельной вещью от объекта недвижимости, используемого при строительстве. Условием возникновения объекта является прекращение строительных работ, наличие границы между этим объектом и недвижимостью, используемой для строительства, принадлежность объекта лицу, использующему для строительства средства, являющиеся его собственными. Данные признаки соответствуют характеристике приобретения права на недвижимость в российской правовой системе.
    
    Объект незавершенного строительства характеризуется следующими особенностями. В объекте отсутствует этажность. Первичный объект незавершенного строительства может быть разделен как на первичные, так и на вторичные объекты, если это предусмотрено проектом. После возникновения объекта, в случае, если на земельный участок зарегистрирована ипотека, этот объект становится предметом ипотеки. После завершения изготовления объект должен быть предметом деятельности по достройке, если иное не предусмотрено порядком строительства.
    
    Необходимость определения порядка строительства при переходе права на объект незавершенного строительства законом не предусмотрена. При переходе права собственности к новым застройщикам, если необходимо вновь определять порядок строительства, закон должен предусматривать порядок определения условий строительства (собственниками, заказчиком, подрядчиком, лицами, вкладывающими собственные средства), а также последствия неучастия сособственника в завершении строительства. При возникновении права собственности на объект незавершенного строительства законом может быть предусмотрена обязательность заключения лицами, которые обеспечивают строительство в соответствии с условиями договора, соглашения об урегулировании прав и обязанностей для продолжения строительства (об изменении прав и обязанностей по договору строительного подряда при прекращении прав застройщика на объект). Поскольку объект незавершенного строительства создан, последующие сделки являются распоряжением правом на объект.
    
    Объект незавершенного строительства - объект недвижимости, границы которого к земельному участку, на котором он находится, описаны и удостоверены в установленном порядке государственным органом*, представляющий собой воплощение части замысла по выполнению строительных работ, использованию правообладателем собственных и привлеченных средств.
________________
    * Объект незавершенного строительства представляет собой объект недвижимости.