Заключение договора долевого участия в строительстве
с потребителями энергии
Вопрос:
ОАО "А" осуществляет передачу тепловой и электрической энергии от ОАО "С" до потребителей (субабонентов) - промышленных предприятий химического комплекса. Для определения количества потребленных энергоресурсов возникла необходимость строительства узла учета тепловой и электрической энергии. Финансирование строительства узла учета будет осуществляться за счет средств ОАО "А" и средств потребителей тепловой и электрической энергии. Какой вид договора следует заключить с потребителями в данной ситуации - договор долевого участия в строительстве или безвозмездный договор? Возможно ли использование счета 86 "Целевое финансирование" коммерческой организацией (ОАО "А") и по какой строке баланса отражать данные поступления? Как исчислить налоги с поступлений на строительство узла учета?
Ответ:
По нашему мнению, целесообразно заключить с заинтересованными организациями - потребителями тепловой и электрической энергии (организации-инвесторы) договор долевого участия в строительстве. Решение вопроса о выборе варианта заключения договора зависит от того, кто будет являться собственником узла учета. При заключении договора о долевом участии в строительстве объект будет находиться в долевой собственности. При заключении договора о безвозмездном перечислении денежных средств в адрес ОАО "А" от прочих потребителей энергии построенный объект будет находиться в собственности только ОАО "А". При этом необходимо иметь в виду, что согласно ст.575 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда, в отношениях между коммерческими организациями.
В договорах на долевое участие в финансировании строительства устанавливаются сумма долевых взносов и соответствующая ей доля каждого соинвестора. По окончании строительства участники инвестиционного контракта составляют совместный документ о распределении между ними площадей построенного здания. Согласно условиям инвестиционного контракта каждая из сторон самостоятельно оформляет право собственности на получаемые объекты недвижимости.
Как правило, в рамках договора долевого участия в строительстве соинвесторы определяют из своего числа организацию, осуществляющую функции застройщика, которая аккумулирует денежные средства инвесторов (организаций-дольщиков), предназначенные для финансирования предстоящего строительства.
В бухгалтерском учете организации-застройщика (ОАО "А") операции по поступлению денежных средств от организаций-соинвесторов на финансирование строительства, проведению строительных работ, а также передаче организациям-дольщикам соответствующих площадей найдут следующее отражение:
|
N п/п |
Содержание операции |
Дебет |
Кредит |
|
1 |
Поступили средства целевого финансирования от организаций-дольщиков на финансирование предстоящего строительства с учетом НДС |
51 (55, 52) |
86 |
|
Вариант "А" - строительно-монтажные работы осуществляются подрядным способом | |||
|
2 |
Перечислен аванс (предварительная оплата) подрядчику (генеральному подрядчику) |
60 (76) |
51 (55, 52) |
|
3 |
Организацией-застройщиком принята к учету стоимость выполненных строительно-монтажных работ (в сумме, указанной в акте приемки-сдачи строительного объекта) |
08 |
60 |
|
4 |
В соответствии с полученным от подрядчика счетом-фактурой начислен НДС (от суммы договорной цены сданного строительного объекта) |
19 |
60 |
|
5 |
Принята к учету организацией-застройщиком на основании акта (форма N ОС-1а) соответствующая доля введенного в эксплуатацию объекта основных средств (по объектам недвижимости после их регистрации или направления документов на регистрацию) в качестве отдельного инвентарного объекта |
01 |
08 |
|
6 |
Предъявлена к вычету организацией-застройщиком сумма НДС, приходящаяся на стоимость доли объекта основных средств, принятая к учету, согласно договору долевого участия в строительстве (на первое число месяца, следующего за месяцем принятия к учету объекта основных средств, - п.5 ст.172 и п.2 ст.259 НК РФ) |
68 |
19 |
|
7 |
Переданы организациям-дольщикам соответствующие доли сданного объекта в пропорции, предусмотренной договором долевого участия в строительстве |
86 |
08 |
|
8 |
Переданы организациям-дольщикам суммы НДС, приходящиеся на соответствующие доли в законченном и сданном объекте основных средств (узел учета электроэнергии), в соответствии со сводным счетом-фактурой и копиями платежных документов |
86 |
19 |
|
Вариант "Б" - строительно-монтажные работы осуществляются хозяйственным способом | |||
|
2 |
Списаны затраты по строительству объекта основных средств (узла учета электроэнергии) |
08 |
10, 69, 70, 60 и др. |
|
3 |
Начислен НДС на стоимость выполненных строительно-монтажных работ |
19 |
68 |
|
4 |
Перечислена в бюджет вся сумма причитающегося НДС за выполненные строительно-монтажные работы (в соответствии с п.5 ст.172 НК РФ) |
68 |
51 (55, 52) |
|
5 |
Организацией-застройщиком на основании акта о приеме-передаче здания (сооружения) (форма N ОС-1а) принят к бухгалтерскому учету в соответствующей доле объект основных средств (по объектам недвижимости после регистрации или направлении документов на регистрацию) |
01 |
08 |
|
6 |
Организацией-застройщиком принят к зачету НДС, ранее уплаченный со стоимости выполненных строительно-монтажных работ, с доли застройщика в стоимости введенного в эксплуатацию объекта основных средств (узла учета электроэнергии) (п.5 ст.172 НК РФ) |
68 |
19 |
|
7 |
Переданы организациям-дольщикам соответствующие доли сданного объекта (узла учета электроэнергии) в пропорции, предусмотренной договором долевого участия в строительстве |
86 |
08 |
|
8 |
Переданы организациям-дольщикам суммы "входного" НДС (ранее уплаченные от стоимости выполненных строительно-монтажных работ), приходящиеся на их доли, в сданном объекте основных средств (узле учета электроэнергии) в соответствии со сводным счетом-фактурой и копиями платежных документов |
86 |
19 |
Привлечение денежных средств соинвесторов, оформленное договором долевого участия в строительстве, не приводит к возникновению у организации-застройщика (ОАО "А") обязанности по уплате НДС (согласно п.п.4 п.3 ст.39 НК РФ не признается реализацией передача имущества, носящая инвестиционный характер). Это подтверждает и арбитражная практика (постановления ФАС Северо-Западного округа от 15.12.99 N А56-8966/99, ФАС Центрального округа от 29.04.04 N А36-89/10-03).
Полученные на строительство денежные средства (инвестиции) следует квалифицировать как целевое финансирование, не облагаемое у застройщика налогом на прибыль организаций. К средствам целевого финансирования относятся средства дольщиков, аккумулированные на счетах организации-застройщика (п.п.14 п.1 ст.251 НК РФ). Данные средства используются застройщиком только на инвестирование строительства в соответствии с назначением, определенным в договоре инвестором (юридическим или физическим лицом) - источником целевого финансирования. В случае использования средств не по целевому назначению они включаются в состав внереализационных доходов в соответствии с п.14 ст.250 НК РФ.
Инвестор, осуществляющий функции заказчика, должен вести раздельный учет доходов и расходов, полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета указанные средства подлежат налогообложению с даты их получения.
В главе 25 НК РФ определено, что указанные средства, а также производимые за их счет капитальные затраты на создание амортизируемого имущества налогом на прибыль организаций не облагаются.
Таким образом, поступления от участников договора на строительство не включаются в налоговую базу по налогу на прибыль организаций и НДС.
И.Ложников,
аудиторская компания
HLB Внешаудит
"Финансовая газета.
Региональный выпуск",
N 14(539), апрель, 2005 год
11 апреля 2005 года N Э5510