Финансовая газета. Региональный выпуск, N 43, 2006 год        
Рубрика: Правовой консалтинг

Е.Голикова,
руководитель отдела аудита и консалтинга
ЗАО "Международный центр по изучению и развитию совместных предприятий"       

Земельный участок в строительном процессе

    

    Строительные работы осуществляются на основании предусмотренной законодательством разрешительной документации. Прежде всего к таковой относятся проектная документация и документы о предоставлении земельного участка под строительство.
    
    Согласно ст.48 Градостроительного кодекса Российской Федерации под проектной документацией понимают документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства. Проектная документация разрабатывается в соответствии с градостроительной документацией, со строительными нормами и правилами, согласовывается с соответствующими органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора на базе федерального законодательства и законодательства субъектов Российской Федерации.
    
    Проектная документация играет важную роль, однако первоосновой любого строительного процесса являются земельные правоотношения между собственником (земельного участка) и лицом, осуществляющим строительство. Строительство вправе вести и сам собственник земельного участка, не забывая при этом о соблюдении требований о целевом назначении участка. Собственник земельного участка уплачивает земельный налог в порядке, предусмотренном главой 31 НК РФ.
    
    Находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки могут предоставляться соответствующими органами под строительство. Пользователи земельных участков, не являющиеся их собственниками, также должны их использовать по целевому назначению.
    
    В соответствии с ч.3 п.2 ст.3 Федерального закона от 17.11.95 года N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения. Такое разрешение может содержаться либо в отдельном документе, полученном от собственника, разрешающего строительство, либо в договоре о пользовании земельным участком - договоре аренды. При заключении договора аренды земельного участка у организаций нередко возникают расходы, не связанные непосредственно с арендной платой, однако обусловленные действующим законодательством о порядке заключения таких договоров. Так, с организаций взимается плата за право заключения договора аренды, а также за оказание уполномоченными органами связанных с этим услуг.
    
    Как правило, в ходе строительного процесса организации в бухгалтерском учете затраты, связанные с земельным участком, относят на затраты текущего периода. Для целей налогообложения прибыли расходы, связанные с земельным участком, используемым под строительство (земельный налог, арендная плата за землю, расходы по выкупу права аренды земли), относят к прочим расходам на основании ст.264 НК РФ.
    
    Глава 25 "Налог на прибыль организаций" НК РФ не содержит определения понятия "строительство". Понятие "реконструкция" дано в НК РФ в общих чертах.
    
    В соответствии с п.1 ст.11 НК РФ институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства.
    
    В соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности (ОКВЭД) ОК 029-2001, утвержденным постановлением Госстандарта России от 6.11.01 года N 454-ст, к понятию "строительство" следует относить все виды деятельности, поименованные в разделе F "Строительство", группировка 45, в частности новое строительство, реконструкцию.
    
    Положения, приведенные в Методике определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации, утвержденной постановлением Госстроя России от 5.03.04 года N 15/1 (МДС 81-35.2004), распространяются на все предприятия строительного комплекса Российской Федерации при определении стоимости строительства новых, реконструкции действующих предприятий, зданий и сооружений. Указанная Методика предусматривает включение платы за аренду земельного участка, предоставляемого на период проектирования и строительства, платы за землю при изъятии (выкупе) земельного участка для строительства, а также выплаты земельного налога (аренды) в период строительства в первоначальную (восстановительную) стоимость объекта. В соответствии с МДС 81-35.2004 затраты, связанные с земельным участком под строительство, включаются в главу "Подготовка территории строительства" сводного сметного расчета (п.4.78 Методики).
    
    Согласно п.3.1 МДС 81-35.2004 сметная стоимость является основой для определения размера капитальных вложений, финансирования строительства, формирования договорных цен на строительную продукцию, расчетов за выполненные подрядные (строительно-монтажные, ремонтно-строительные и др.) работы, оплаты расходов по приобретению оборудования и доставке его на стройки, а также возмещения других затрат за счет средств, предусмотренных сводным сметным расчетом.
    
    Исходя из изложенного в период строительного процесса затраты, связанные с земельным участком (земельный налог, арендная плата за землю, расходы по выкупу права аренды земли), необходимо относить на счет 08 "Вложения во внеоборотные активы", увеличивая первоначальную стоимость основного средства.
    
    В соответствии с п.1 ст.247 НК РФ объектом обложения налогом на прибыль признаются доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов.
    
    Согласно п.1 ст.257 НК РФ первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением НДС и акцизов.
    
    Расходы признаются в целях налогообложения при условии их экономической обоснованности и документального подтверждения. Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.
    
    Таким образом, расходы по аренде земельного участка, земельный налог, расходы по выкупу права аренды земли, связанные с земельным участком, целевым использованием которого является строительство, в период строительства в налоговом учете следует относить на увеличение первоначальной стоимости основного средства. После окончания процесса строительства данные расходы признаются в налоговом учете в качестве прочих расходов в соответствии со ст.264 НК РФ в текущем периоде.
    
    Аналогичные разъяснения содержатся в письме Минфина России от 3.10.05 года N 03-03-04/1/238.