Порядок налогообложения сторон сделки купли-продажи земельного участка
и расположенной на нем недвижимости

 Вопрос:

     
    Разъясните порядок налогообложения в следующей ситуации: физическое лицо продает организации (иностранной) земельный участок, расположенный на территории РФ.
    
   

 Ответ:

    
    Порядок налогообложения сторон сделки купли-продажи земельного участка и расположенной на нем недвижимости определяется в соответствии со следующими правилами.
    
    Физическое лицо - продавец.
    
    НДС. В соответствии со статьей 143 НК РФ плательщиками "внутреннего" НДС являются организации и индивидуальные предприниматели. Причем, исходя из статей 8, 19, пункта 1 статьи 38, статьи 143, пункта 1 статьи 144, а также пункта 1 статьи 168 НК РФ, следует сделать вывод, что налогоплательщиками НДС являются именно продавцы товаров (а в отношении купли-продажи недвижимости речь может идти именно о реализации товаров - пункт 3 статьи 38 НК РФ), поскольку налог - это всегда платеж в бюджет, а не контрагенту. Согласно пункту 2 статьи 11 НК РФ: "Индивидуальные предприниматели - физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, а также частные нотариусы, частные охранники, частные детективы". Поскольку указанное в вашем запросе физическое лицо - продавец не отвечает указанным критериям, нет оснований для возложения на него обязанности по исчислению, предъявлению контрагенту и уплате в бюджет НДС, плательщиком которого он не является. Исключением из приведенного вывода является ситуация, указанная в пункте 5 статьи 173 НК РФ, а именно:
    
    "Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, исчисляется следующими лицами в случае выставления ими покупателю счета-фактуры с выделением суммы налога:

    1) лицами, не являющимися налогоплательщиками, или налогоплательщиками, освобожденными от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой налога, в соответствии со статьей 145 настоящего Кодекса".
    
    Подоходный налог. Согласно статье 207 НК РФ:
    
    "Налогоплательщиками налога на доходы физических лиц (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации".
    
    При этом в силу подпункта 5 пункта 1 статьи 208 НК РФ:
   

    "Для целей настоящей главы к доходам от источников в Российской Федерации относятся (…) доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации".
    
    Местом нахождения недвижимого имущества в силу подпункта 3 пункта 5 статьи 83 НК РФ является место его фактического нахождения, т.е. в случае, указанном в вашем запросе, РФ. Следовательно, физическое лицо-продавец будет плательщиком налога на доходы физического лица.
    
    Согласно пункту 3 статьи 210 НК РФ:
    
    "Для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка, установленная пунктом 1 статьи 224 настоящего Кодекса, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218-221 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, установленных настоящей главой".
    
    В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ:
    
    "При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 2 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее пяти лет, но не превышающих в целом 1000000 рублей. При продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика пять лет и более, а также иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.
    
    Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг".
    
    Согласно пункту 2 статьи 220 НК РФ:
    

    "Имущественные налоговые вычеты (за исключением имущественных налоговых вычетов по операциям с ценными бумагами) предоставляются на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода".
    
    Таким образом, физическое лицо - продавец самостоятельно исчисляет и уплачивает налог на доходы с полученных от продажи недвижимости сумм (подпункт 2 пункта 1 статьи 228 НК РФ), а по итогам налогового периода по представлении налоговой декларации получит право на имущественный налоговый вычет, в результате чего ему возвращается излишне уплаченный налог (статья 78 НК РФ).
    
    Юридическое лицо - покупатель.
    
    НДС. Не уплачивается (см. выше).
    
    Налог на прибыль. Вопрос об уменьшении налоговой базы иностранной организации-покупателя на сумму расходов на приобретение земельного участка и распогложенной на нем недвижимости зависит от очень многих условий. Так, например, должно учитываться наличие с государством, в котором имеет место нахождения организация-покупатель, международного соглашения об устранении двойного налогообложения (нормы таких соглашений имеют приоритет перед внутригосударственным законодательством РФ - статья 7 НК РФ). Вместе с тем, с точки зрения внутригосударственного законодательства РФ (в случае, если иностранное юридическое лицо подпадает под юрисдикцию РФ) расходы на приобретение земельных участков в собственность являются капитальными вложениями и не уменьшают налоговую базу (письмо Минфина РФ от 19.05.2003 N 04-02-05/3/50). Расходы же н приобретение здания учитываются в его стоимости и списываются через амортизационные отчисления.

Ильюшихин И.Н.
Генеральный директор ЗАО "Юридический центр
"Северо-Западный регион"
тел. 324-66-75, тел./факс 176-78-64

25 августа 2003 года N Ю4012