Финансовая газета, N 27-28, 2007 год        
Рубрика: Консультация
Д.Шевчук,
управляющий дополнительного офиса
"Хорошевское шоссе, д. 1"
КБ "ЮНИАСТРУМ БАНК" (ООО)         

Ипотека - основные требования к документам, залогу, заемщику

Проверка доходов заемщика

       
    Проверка доходов физических лиц. Для принятия решения банком о предоставлении ипотечного кредита заемщику в банк представляются документы, необходимые для данного вопроса:
    
    анкета-заявление на получение ипотечного кредита с оригиналами или нотариально заверенными копиями следующих документов:
    
    копии всех страниц паспорта. Паспорт должен соответствовать требованиям постановления Правительства Российской Федерации от 8.07.97 года N 828 "Об утверждении Положения о паспорте гражданина Российской Федерации, образца бланка и описания паспорта гражданина Российской Федерации" (с изм. и доп. от 20.12.06 года). Помимо основной информации паспорт гражданина Российской Федерации может содержать следующие дополнительные отметки:
    
    группа крови и резус-фактор (произведенные соответствующим учреждением здравоохранения);
    
    сведения о ранее выданном паспорте.
    
    Паспорт, в который внесены сведения, отметки или записи, не предусмотренные Положением о паспорте гражданина Российской федерации, является недействительным.
    
    Паспорт гражданина Российской Федерации действует в следующих возрастных группах:
    
    от 14 лет - до достижения 20-летнего возраста;
    
    от 20 лет - до достижения 45-летнего возраста;
    
    от 45 лет - бессрочно;
    
    копии всех страниц трудовой книжки заемщика. Копии всех страниц, содержащих какую-либо информацию, заверяются работодателем (на каждом листе копии должны стоять печать работодателя, дата заверения, подпись лица, заверившего копию трудовой книжки, с расшифровкой подписи и должности). Трудовая деятельность заемщика должна быть непрерывной в течение последних шести месяцев до момента подачи заявления на получение ипотечного кредита.
    
    На копии последнего листа трудовой книжки должна стоять отметка о занятости на день заверения;
    
    справки с места работы по установленной законодательством форме (форма N 2-НДФЛ, утвержденная приказом ФНС России от 13.10.06 года N САЭ-3-04/706@) или в простой письменной форме, утвержденной банком. При этом справки должны быть представлены за истекшие шесть месяцев.
    
    Все столбцы и строки таблицы доходов в справке простой письменной формы должны быть заполнены. Суммы доходов и удержаний прописываются в российских рублях. Если в каком-либо месяце сумма доходов или удержаний отсутствовала, то в ячейку таблицы прописывается нулевое значение (табл.1).
    
    

Таблица 1  

                                                                                  (руб.)

    
    
    Справка в простой письменной форме должна быть заверена печатью организации работодателя, подписью главного бухгалтера с расшифровкой ФИО,  подписью руководителя организации с расшифровкой ФИО, а также должна  содержать дату заверения.
    
    Справки в простой письменной форме, заверенные индивидуальным предпринимателем без образования юридического лица, к расчету не принимаются.
    
    Проверка доходов индивидуальных предпринимателей. Для исчисления дохода заемщика - индивидуального предпринимателя представляются следующие документы:
    
    копия налоговой декларации установленной формы для метода налогообложения, применяемого данным заемщиком, за два последних полных отчетных налоговых периода с  отметкой налогового органа о принятии или копия налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц установленного образца (форма N 3-НДФЛ, утвержденная приказом Минфина России от 23.12.05 года N 153н) за два последних полных отчетных налоговых периода с отметкой налогового органа о принятии.
    
    Платежеспособность заемщика - индивидуального предпринимателя рассчитывается с учетом дохода заемщика, указанного в представленных копиях налоговой декларации за два последних полных налоговых периода, путем приведения данных к годовой базе, т.е. если отчетность поквартальная, то среднее арифметическое значение квартального дохода умножается на четыре, а если полугодовая - то на два.
    
    Проверка доходов в виде дивидендов заемщика, имеющего собственное дело. К заемщикам, имеющим собственное дело, относятся лица, которым принадлежит не менее 25% участия в каком-либо предприятии. Предприятие должно реально функционировать (осуществлять прибыльную деятельность) в течение не менее последних 24 месяцев. Заемщик должен владеть означенной долей участия в одном и том же предприятии в течение не менее последних 12 месяцев.
    
    Указанные лица, а также заемщики, занятые собственным предпринимательством (индивидуальный предприниматель без образования юридического лица) и иной самостоятельной профессиональной деятельностью (частные нотариусы, детективы, охранники и т. д.), должны представить документы, подтверждающие устойчивость и жизнеспособность своего предприятия и (или) того, что они могут и впредь получать доход, достаточный для погашения ипотечного кредита.
    
    Среднемесячный заработок (доход) предпринимателя определяется следующим образом:
    
    по индивидуальным предпринимателям, не осуществляющим выплаты наемным работникам, - путем деления суммы вмененного дохода за вычетом уплаченного за отчетный период единого налога на вмененный доход, с которого уплачен единый налог, на период (в месяцах), за который уплачен единый налог на вмененный доход;
    
    по индивидуальным предпринимателям, осуществляющим выплаты наемным работникам, - путем деления величины, соответствующей разнице между суммой вмененного дохода, с которого уплачен единый налог, суммами уплаченного за отчетный период единого налога на вмененный доход, суммами, указанными индивидуальным предпринимателем в целях исчисления среднемесячного заработка наемных работников, на период (в месяцах), за который уплачен единый налог на вмененный доход.
    
    Сведения о суммах, выплаченных индивидуальным предпринимателем наемным работникам, могут быть подтверждены Расчетом по авансовым платежам по единому социальному налогу для налогоплательщиков, производящих выплаты физическим лицам, утвержденным приказом Минфина России от 9.02.07 года N 13н, с отметкой налогового органа, в котором отражены суммы дохода, начисленные наемным работникам;
    
    для расчета платежеспособности заемщика, перешедшего на упрощенную систему налогообложения, учитывается доход заемщика, указанный в налоговой декларации за отчетный период, за вычетом уплаченного единого налога, деленный на количество месяцев в отчетном периоде;
    
    в иных случаях доход предпринимателя, используемый для оценки кредитоспособности заемщика и полученный в результате анализа представленных налоговых деклараций юридического лица, рассчитывается путем деления годовой суммы на 12;
    
    в случае если предприниматель представляет форму N 3-НДФЛ или иную установленную форму налоговой отчетности для физических лиц, то среднемесячный доход рассчитывается путем деления годовой суммы на 12.
    
    

Проверка доходов в виде процентов по вкладам и в виде постоянных
страховых выплат лица, имеющего регулярный доход

    
    Примерный список необходимых основных документов, которые представляются лицом, имеющим регулярный доход в виде процентов по вкладам (может быть расширен первичным кредитором):
    
    договор о депозитном (срочном) вкладе;
    
    выписка со счета вклада до востребования о движении денежных средств за последние 12 месяцев;
    
    справка банка о выплаченных процентах по вкладу;
    
    документ, подтверждающий уплату подоходного налога вкладчиком в связи с получением процентного дохода (при необходимости - по требованию специалиста Департамента ипотечного кредитования).
    
    Список необходимых основных документов, представляемых лицом, имеющим регулярный доход в виде страховых выплат:
    
    договор о страховании (страховой полис);
    
    Правила страхования;
    
    документы, подтверждающие уплату страховых премий страхователем страховой компании по договору страхования (полису);
    
    справка страховой компании о произведенных страховых выплатах;
    
    документ, подтверждающий уплату подоходного налога страхователем в связи с получением указанного дохода (при необходимости).
    
    Проверка доходов. Для подтверждения доходов в форме арендной платы должно быть представлено подтверждение получения доходов в виде оформленных в установленном законом порядке:
    
    договоров найма или аренды объекта недвижимости, заключенных заемщиком и арендаторами за период не менее чем за предыдущие и последующие 12 месяцев;
    
    документов, подтверждающих уплату заемщиком налога при получении доходов в форме арендной платы, копии налоговой декларации с отметкой налоговой инспекции, а также вновь заключенных договоров аренды;
    
    документов, подтверждающих законность передачи в аренду указанного объекта недвижимости.
    
    Кроме того, заемщик в данном случае должен представить дополнительно к стандартному комплекту документов, представляемому для оценки платежеспособности, следующие документы:
    
    правоустанавливающие документы на сдаваемый в аренду (наем) объект недвижимости;
    
    документы об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
    
    договор аренды (найма) недвижимости;
    
    документы об оплате всех соответствующих налогов, связанных с получением доходов от сдачи в аренду объекта недвижимости (при наличии), и всех других налогов, подлежащих уплате собственником недвижимости;
    
    выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отсутствии обременений сдаваемого в аренду (наем) объекта недвижимости.
    
    В случае если чистый доход от аренды (найма) составляет более 50% чистого совокупного дохода заемщика, используемого для расчета суммы кредита, заемщику необходимо осуществить страхование риска утраты и (или) повреждения имущества (объекта недвижимости, сдаваемого в аренду) на сумму не ниже размера кредита, увеличенного на 10%, с учетом требований законодательства Российской Федерации.          
    
    Проверка доходов в виде пенсионных выплат. Данные о пенсии могут использоваться, если подтверждено ее получение. Следует также установить, в течение какого срока заемщик будет получать пенсию.     
    
    

Расчет максимальной суммы кредита

    Расчет максимальной суммы кредита, который может быть выдан заемщику, производится только на основе стабильного дохода, подтвержденного документами за последние шесть месяцев.
    
    Кредитор должен иметь основания предполагать, что заемщик будет продолжать получать адекватный доход в течение срока выплаты кредита.
    
    В совокупный доход заемщика включаются доходы только тех лиц, которые являются солидарными заемщиками по кредитному договору (договору).
    
    Для рассмотрения заявления о выдаче кредита заемщик должен представить паспорт или заменяющий его документ, копию страхового свидетельства государственного пенсионного страхования (с двух сторон), копию военного билета (для лиц мужского пола призывного возраста), а также документы о получении дохода.
    
    При этом в случае наличия трудового контракта (договора), устанавливающего более высокий уровень дохода заемщика, возможно использование в расчетах среднемесячного дохода, указанного в данном контракте (при этом заемщик фактически должен получать такой доход за период не менее чем три месяца до обращения за кредитом).
    
    Соотношение между суммой кредита и стоимостью залогового имущества (коэффициент К/З) определяет максимальный размер кредита, который может быть выдан заемщику, исходя из стоимости предоставляемого обеспечения. Указанный коэффициент рассчитывается следующим образом:
    
    

    
    
    Величина данного соотношения составляет не более 90% и не менее 35%. Расчетный коэффициент К/З целесообразно изменять в зависимости от следующих параметров жилого помещения - предмета залога (табл.2).     
    
    

Таблица 2

Требования к предмету ипотеки

    
    Предметом залога по ипотеке может выступать только то жилое помещение, на приобретение (строительство) которого предоставляется ипотечный кредит и на которое в установленном законом порядке оформлено право собственности.
    
    Предмет залога должен отвечать следующим требованиям:
    
    жилое помещение является отдельной квартирой, либо отдельно стоящим домом (коттеджем для постоянного проживания, сблокированным домом (таунхаузом), либо отдельной комнатой;
    
    жилое помещение подключено к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения, либо имеет автономную систему жизнеобеспечения;
    
    жилое помещение обеспечено горячим (в том числе с использованием газовых систем отопления) и холодным водоснабжением ванной комнаты и кухни;
    
    жилое помещение имеет исправное состояние сантехнического оборудования, дверей, окон и крыши (для квартир на последних этажах);
    
    в жилом помещении отсутствуют самовольные переустройство и (или) перепланировка.
    
    Не могут быть предметом ипотеки жилые помещения, расположенные в 1-5-этажных домах 1955-1979 г.г. постройки включительно на территории г. Москвы (для Москвы).
    
    В случае приобретения жилых помещений во вновь построенных домах либо в сельской местности допускается отсутствие сантехнического оборудования, внутренней отделки на момент его приобретения заемщиком, подключения жилого помещения к центральным системам водо-, газоснабжения при условии оценки жилого помещения независимым оценщиком как объекта, имеющего среднюю либо высокую степень ликвидности.
    
    Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим условиям и требованиям:
    
    не находиться в аварийном состоянии;
    
    не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;
    
    иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент.
    
    Право собственности на жилое помещение должно быть подтверждено соответствующими документами (свидетельством о собственности, зарегистрированным договором купли-продажи жилого помещения, договором мены и т.д.), оформленными в соответствии с требованиями действующего законодательства.
    
    При приобретении (строительстве) отдельно стоящего дома (коттеджа для постоянного проживания, сблокированного дома (таунхауза) должно быть оформлено право собственности на земельный участок, которое должно быть подтверждено документом, оформленным в соответствии с требованиями действующего законодательства.
    
    Если земельный участок предоставлен на праве аренды с правом застройки, то в договоре обязательно должно содержаться условие о праве арендатора на передачу земли в залог, а срок договора должен быть не менее срока денежного обязательства, установленного кредитным договором (закладной), либо содержать указание на продление договора на новый срок. В случае постройки (приобретения) жилого дома на арендованном земельном участке такой жилой дом в обязательном порядке должен передаваться в залог вместе с залогом права аренды земельного участка.
    
    Передаваемое в ипотеку жилое помещение должно быть свободно от каких-либо ограничений (обременений) прав на него, в том числе прав третьих лиц, за исключением прав членов семьи собственника-залогодателя.
    
    При совершении сделок по приобретению жилых помещений между родственниками необходимо учитывать дополнительные требования:
    
    ипотечные сделки, направленные на приобретение заемщиком с использованием средств ипотечного кредита жилого помещения, находящегося в собственности супруга заемщика, а также ипотечные сделки между родителями и их детьми (членами семьи детей), в том числе достигшими 18-летнего возраста, и наоборот, банком не рассматриваются (ипотечные сделки, направленные на приобретение заемщиком с использованием средств ипотечного кредита жилого помещения, находящегося в собственности бывшего супруга заемщика, должны быть предварительно согласованы с организацией, осуществляющей выкуп закладных);
    
    ипотечные сделки между взаимозависимыми лицами могут быть предметом рассмотрения при условии, что до совершения сделки покупатель не проживал (не был зарегистрирован) в приобретаемой квартире с продавцом, а после совершения сделки продавец не будет проживать (не будет зарегистрирован) в данной квартире с покупателем.
    
    К взаимозависимым лицам относятся иные родственники заемщика (залогодателя) - родные братья и сестры, дедушка, бабушка.
    
    При совершении сделок между взаимозависимыми лицами первоначальный взнос и кредитные средства должны быть перечислены в безналичном порядке со счета заемщика на счет продавца.
    
    

Стоимость предмета залога

    Независимый оценщик должен предоставить подробное описание имущества и оценку его рыночной стоимости, т.е. наиболее вероятной цены, по которой жилое помещение может быть отчуждено на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
    
    Стоимость предмета залога должна соответствовать техническим и иным потребительским свойствам жилого помещения.
    
    Размер предоставляемого кредита рассчитывается в зависимости от цены жилого помещения (расчет коэффициента К/З) и должен составлять не более 90% и не менее 35% от стоимости приобретаемого жилого помещения. В расчет принимается минимальная из двух величин: продажная цена и (или) оценочная стоимость по результатам заключения независимого оценщика. В любом случае сумма кредита не может быть больше ликвидационной стоимости предмета оценки, если такая сумма указана в отчете об оценке.
    
    При приобретении отдельно стоящего дома оценка должна проводиться отдельно для дома и для земельного участка. При этом цена земельного участка не может быть ниже нормативной цены земли, установленной в данной местности.
    
    Оценщик представляет отчет о результатах оценки, который должен по своему содержанию соответствовать требованиям Федерального закона от 29.07.98 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. от 5.02.07 года)  и Стандартам оценки, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 6.07.01 года N 519 (в ред. от 14.12.06 года), и составляться по прилагаемой к настоящим Стандартам форме.
    
    Оценщик определяет рыночную стоимость заложенного жилого помещения на дату проведения оценки, основываясь на анализе всей полученной информации согласно требованиям действующего российского законодательства в области оценочной деятельности. Оценщик вправе требовать от заказчика доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления оценки предмета залога. Оценщик обязан отразить в отчете об оценке отсутствие необходимой документации и информации или, в случае если отсутствие информации препятствует осуществлению объективной оценки, отказаться от ее проведения.
    
    Агентство ипотечного жилищного кредитования вправе произвести новую оценку предмета ипотеки с привлечением другого оценщика, в том числе предложив заемщику условия и стоимость новой оценки.
    
    Право инициировать проведение оценки предмета ипотеки возникает у агентства после выкупа закладной у сервисного агента (первичного кредитора). В случае выявления несоответствия стоимости объекта ипотеки стоимости новой оценки, проведенной по инициативе агентства, оно вправе начать с сервисным агентом (первичным кредитором) процедуру обратного выкупа в соответствии с указанными Стандартами и заключаемым с ним соглашением о сотрудничестве.
    
    

Требования к страховому обеспечению ипотечных кредитных сделок

    
    Страхователем по договорам страхования должен выступать заемщик (залогодатель).
    
    В качестве застрахованных лиц по страхованию жизни и утраты трудоспособности должны выступать все заемщики (лица, являющиеся солидарными заемщиками по кредитному договору).
    
    Если в качестве солидарного заемщика выступает лицо, не имеющее дохода, то страхование жизни и утраты трудоспособности такого солидарного заемщика может не производиться. Однако при этом основной заемщик должен заключить договор страхования жизни и утраты трудоспособности на всю сумму обязательства согласно требованиям банка.
    
    Первым выгодоприобретателем по договорам страхования должен являться банк, предоставивший ипотечный кредит на приобретение жилого помещения.
    
    Сумма страхового возмещения определяется в соответствии с требованиями кредитного договора и на каждую конкретную дату периода кредитования должна быть не менее остатка ссудной задолженности, увеличенного на 10%. Выплата страхового возмещения производится на счета выгодоприобретателя в полном объеме суммы страхового возмещения (остатка ссудной задолженности) независимо от размера ущерба объекта страхования.
    
    Срок действия договоров страхования должен быть не менее срока действия денежного обязательства плюс один рабочий день.
    
    Страховые взносы могут уплачиваться как разовым платежом за весь срок страхования, так и периодической (ежегодной) уплатой в течение срока действия кредитования плюс один рабочий день.
    
    Страхование осуществляется за счет средств заемщика.
    
    Комплект документов, регулирующих взаимоотношения сторон при страховании в процессе ипотечного кредитования, должен включать:
    
    договор (полис) страхования жизни и потери трудоспособности заемщика;
    
    договор (полис) страхования риска утраты и повреждения жилого помещения - предмета ипотеки;
    
    договор (полис) страхования титула собственности (риска утраты права собственности) - по отдельному требованию банка.
    
    Кроме того, может быть использован комплексный договор (полис) страхования, включающий все указанные виды страхования либо первые два вида страхования.
    
    При оформлении конкретной ипотечной сделки применяются формы страховых договоров, согласованные банком со страховой компанией.
    
    Страховая программа должна соответствовать следующим требованиям:
    
    страхование жизни и потери трудоспособности должны осуществлять все лица, являющиеся заемщиками по кредитному договору, поскольку они несут солидарную ответственность за исполнение взятых на себя обязательств по погашению ипотечного кредита в полном объеме;
    
    общая сумма страхового обеспечения по всем заемщикам по риску страхования жизни и потери трудоспособности должна покрывать сумму задолженности по обеспеченным ипотекой обязательствам плюс 10%.