Организация приобретает квартиру для своего сотрудника...

 Вопрос:

     
    Организация приобретает квартиру в кредит. Как при этом учитывать налоги на балансе и какие налоги надо при этом заплатить, если квартира приобретается организацией для своего сотрудника (он будет владельцем)?
    
   ___________________________________________________________

 
    См. также консультацию эксперта - N А794
   ___________________________________________________________
           
                

 Ответ:

     
    Если предприятие приобретает квартиру с целью последующей передачи ее своему сотруднику, то согласно ГК РФ оно может ее передать посредством договора купли-продажи или договора дарения. Независимо от того, будет ли это сделка купли-продажи или дарение, выбытие объекта жилищного фонда в бухгалтерском учете производится с использованием 48 счета "Реализация прочих активов".
    
    По кредиту 04 счета "Учет нематериальных активов" в дебет счета 48 списывается балансовая стоимость квартиры, а по кредиту 014 счета "Износ жилищного фонда" списывается сумма начисленного износа по квартире. Однако следует помнить, что сумма износа на финансовый результат и налогооблагаемую прибыль предприятия влиять не будет, так как отражается за балансом.
    
    При налогообложении реализации прочих активов, в зависимости от характера произведенной сделки, возможны два варианта:
    
    а) если предприятие решило продать квартиру своему сотруднику, то поскольку продажу товара частному лицу следует рассматривать как розничную торговлю, НДС начисляется с разницы между продажной ценой квартиры и ее фактической стоимостью, оплаченной подрядчику с учетом НДС (п.41 "а" Инструкции ГНС РФ N 39 от 11.10.95 "О порядке исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость");
    
    начиная с 1 января 1999 года финансовый результат (прибыль или убыток), полученный в результате реализации прочих активов, учитывается на счете 80 "Прибыли и убытки", что закреплено в п.82 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, утвержденного приказом Минфина РФ от 29.07.98 N 34н и вступившего в силу с 01.01.99. Однако убыток, полученный от реализации прочих активов, не будет уменьшать налогооблагаемую базу по налогу на прибыль предприятия.
    
    б) если предприятие решило оформить сделку, по передаче в собственность своему сотруднику, по договору дарения, то, согласно п.2 "в" ст.3 Закона РФ от 06.12.91 N 1992-1 "О налоге на добавленную стоимость" объектом налогообложения НДС будет являться оборот по безвозмездной передаче квартиры физическому лицу. Однако следует иметь в виду, что определение цены сделки в договоре дарения, согласно ГК РФ, не является обязательным. И в случае ее отсутствия, как исчислять налогооблагаемую базу по НДС, в Законе РФ от 06.12.91 N 1992-1 не указано, то есть нет механизма исчисления НДС. Поскольку в данном случае не все элементы обложения НДС определены налоговым законодательством, то соответственно и исчислить налог плательщику по объективным причинам не представляется возможным (п.6 ст.3 НК РФ).
    

    Безвозмездная передача имущества признается реализацией только в случаях, специально предусмотренных ст.39 НК РФ или Законом РФ от 27.12.91 N 2116-1 "О налоге на прибыль предприятия". Подобного рода указаний Закон о налоге на прибыль не содержит. Следовательно, объекта обложения налогом на прибыль при совершении рассматриваемой сделки не возникает. Убыток, образовавшийся в результате безвозмездной передачи нематериальных активов, налогооблагаемую прибыль не уменьшает (п.2.4 Инструкции ГНС РФ от 10.08.95 N 37).
    
    Также при передаче квартиры сотруднику следует иметь в виду, что в данном случае передача предприятием квартиры в дар работнику является выплатой в натуральной форме. Поэтому следует производить начисление страховых взносов в ПФР, в размере 1% и 28%, ФСС, ГФЗН. Исключение при определении облагаемой базы для исчисления взносов во внебюджетные фонды составляют выплаты льготным категориям граждан, определенным законодательством РФ. Для определения льготных категорий работников следует пользоваться Законом РФ от 04.01.99 N 1-ФЗ "О тарифах страховых взносов на 1999 год", постановлением Правления ПФР от 16.02.99 N ЕВ-16-27/1388, постановлением Госкомтруда СССР и Секретариата ВЦСПС от 03.09.90 N 358/16-28, постановлением Правительства РФ от 07.07.99 N 765, постановлением ФСС N 162, Минтруда РФ N 2, Минфина РФ N 87, ГНС РФ N 07-1-07 от 02.10.96, постановлением Правительства РФ от 11.10.93 N 1018, постановлением Правительства РФ от 26.10.99 N 1193.
    
    Независимо от способа реализации квартиры своему работнику (продажа или дарение) организации следует помнить, что согласно п.2 ст.40 НК РФ организация и работник могут быть признаны взаимозависимыми лицами. Таким образом, если организация и работник будут признаны взаимозависимыми лицами, то в этом случае налоговый орган будет контролировать правильность применения цены сделки по договору дарения или по договору купли-продажи. Применительно к рассматриваемым ситуациям признание лиц взаимозависимыми будет производиться только в судебном порядке (п.2 ст.20 НК РФ), и бремя доказывания в этом случае лежит на налоговом органе. Если судом будет признано, что предприятие и работник являются взаимозависимыми лицами, то в соответствии с п.3 ст.40 НК РФ налоговые органы могут вынести решение о признании для целей налогообложения в качестве налогооблагаемой базы рыночной цены на соответствующее имущество. В случае необходимости определения свободных рыночных цен на то или иное имущество рекомендуется получать такие сведения в органах ценообразования, государственной статистики, торговых инспекциях и других организациях, располагающих такими сведениями и расположенных на соответствующей территории.
    

    При реализации своему сотруднику квартиры необходимо иметь в виду, что, согласно п.6 Инструкции ГНС РФ от 29.06.95 N 35 "По применению Закона РФ "О подоходном налоге с физических лиц", стоимость материальных и социальных благ, предоставляемых предприятием своему сотруднику, является объектом налогообложения по подоходному налогу.
    
    В зависимости от способа реализации (продажа или дарение) для целей налогообложения в состав совокупного дохода будет включаться:
    
    - при договоре дарения - государственная регулируемая цена, а при ее отсутствии - свободная рыночная цена на аналогичные товары, сложившаяся на товарном рынке в данной местности на дату получения дохода (п.5 Инструкции N 35), но в случае признания работника и организации взаимозависимыми лицами государственная регулируемая цена для целей налогообложения не применяется;
    
    - при договоре купли-продажи - разница между рыночной ценой и фактической ценой реализации (ценой договора) квартиры физическому лицу (п.6 Инструкции N 35).
    
    При определении рыночной цены следует руководствоваться п.п.4 -11 ст.40 НК РФ.
    
    Что касается сделки по договору купли-продажи, то при исчислении подоходного налога, взимаемого с полученного работником дохода, важно обратить внимание на то, что работник имеет право воспользоваться льготой по подоходному налогу, связанной с приобретением жилья (п.6 "в" ст.3 Закона РФ от 07.12.91 N 1198-1 "О подоходном налоге с физических лиц" и п.14 Инструкции ГНС РФ N 35).
    
    Данная льгота на территории РФ определена в размере 5000-кратного, установленного законом, МРОТ, учитываемого за трехлетний период. Сумма льгот не может превышать размер совокупного дохода физического лица за трехлетний период. Однако следует обратить внимание, что при определении суммы, подлежащей исключению из облагаемого дохода, к ней относится только стоимость приобретаемого объекта - квартиры, указанная в договоре купли-продажи.
    
    При получении сотрудником от предприятия квартиры по договору дарения у него возникает объект налогообложения не только по подоходному налогу, но и по страховым взносам в ПФР РФ.
    
    При исчислении облагаемого подоходным налогом оборота необходимо заметить, что физическое лицо, получившее этот доход, льготой, связанной с приобретением жилья, воспользоваться не может. Так как квартира, полученная им безвозмездно, приобретена за счет собственных средств предприятия.
    

    Кроме того, работник, получивший квартиру в дар, является плательщиком налога с имущества, переходящего в порядке дарения. Так, в соответствии со ст.1 Закона РФ от 12.12.91 N 2020-1 "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" плательщиками налога являются физические лица, которые принимают имущество, переходящее в их собственность в порядке дарения. Данным налогом помимо прочего облагается передача в порядке дарения квартир (ст.2 Закона N 2020-1).

Специалисты аудиторской фирмы
ООО «Северо-Западный аудиторский центр»,
г.Санкт-Петербург

9 ноября 2000 года N А795