Заключение договора долевого участия в строительстве
с потребителями энергии

 Вопрос:

    
    ОАО "А" осуществляет передачу тепловой и электрической энергии от ОАО "С" до потребителей (субабонентов) - промышленных предприятий химического комплекса. Для определения количества потребленных энергоресурсов возникла необходимость строительства узла учета тепловой и электрической энергии. Финансирование строительства узла учета будет осуществляться за счет средств ОАО "А" и средств потребителей тепловой и электрической энергии. Какой вид договора следует заключить с потребителями в данной ситуации - договор долевого участия в строительстве или безвозмездный договор? Возможно ли использование счета 86 "Целевое финансирование" коммерческой организацией (ОАО "А") и по какой строке баланса отражать данные поступления? Как исчислить налоги с поступлений на строительство узла учета?
    
    

 Ответ:

    
    По нашему мнению, целесообразно заключить с заинтересованными организациями - потребителями тепловой и электрической энергии (организации-инвесторы) договор долевого участия в строительстве. Решение вопроса о выборе варианта заключения договора зависит от того, кто будет являться собственником узла учета. При заключении договора о долевом участии в строительстве объект будет находиться в долевой собственности. При заключении договора о безвозмездном перечислении денежных средств в адрес ОАО "А" от прочих потребителей энергии построенный объект будет находиться в собственности только ОАО "А". При этом необходимо иметь в виду, что согласно ст.575 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда, в отношениях между коммерческими организациями.
    
    В договорах на долевое участие в финансировании строительства устанавливаются сумма долевых взносов и соответствующая ей доля каждого соинвестора. По окончании строительства участники инвестиционного контракта составляют совместный документ о распределении между ними площадей построенного здания. Согласно условиям инвестиционного контракта каждая из сторон самостоятельно оформляет право собственности на получаемые объекты недвижимости.
    
    Как правило, в рамках договора долевого участия в строительстве соинвесторы определяют из своего числа организацию, осуществляющую функции застройщика, которая аккумулирует денежные средства инвесторов (организаций-дольщиков), предназначенные для финансирования предстоящего строительства.
    
    В бухгалтерском учете организации-застройщика (ОАО "А") операции по поступлению денежных средств от организаций-соинвесторов на финансирование строительства, проведению строительных работ, а также передаче организациям-дольщикам соответствующих площадей найдут следующее отражение:
    
    

    
    
    Привлечение денежных средств соинвесторов, оформленное договором долевого участия в строительстве, не приводит к возникновению у организации-застройщика (ОАО "А") обязанности по уплате НДС (согласно п.п.4 п.3 ст.39 НК РФ не признается реализацией передача имущества, носящая инвестиционный характер). Это подтверждает и арбитражная практика (постановления ФАС Северо-Западного округа от 15.12.99 N А56-8966/99, ФАС Центрального округа от 29.04.04 N А36-89/10-03).
    
    Полученные на строительство денежные средства (инвестиции) следует квалифицировать как целевое финансирование, не облагаемое у застройщика налогом на прибыль организаций. К средствам целевого финансирования относятся средства дольщиков, аккумулированные на счетах организации-застройщика (п.п.14 п.1 ст.251 НК РФ). Данные средства используются застройщиком только на инвестирование строительства в соответствии с назначением, определенным в договоре инвестором (юридическим или физическим лицом) - источником целевого финансирования. В случае использования средств не по целевому назначению они включаются в состав внереализационных доходов в соответствии с п.14 ст.250 НК РФ.
    
    Инвестор, осуществляющий функции заказчика, должен вести раздельный учет доходов и расходов, полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета указанные средства подлежат налогообложению с даты их получения.
    
    В главе 25 НК РФ определено, что указанные средства, а также производимые за их счет капитальные затраты на создание амортизируемого имущества налогом на прибыль организаций не облагаются.
    
    Таким образом, поступления от участников договора на строительство не включаются в налоговую базу по налогу на прибыль организаций и НДС.
    
    

И.Ложников,
аудиторская компания
HLB Внешаудит
"Финансовая газета.
Региональный выпуск",
N 14(539), апрель, 2005 год

11 апреля 2005 года N Э5510